September: Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser erreichen Höhepunkt
Es wird immer anspruchsvoller, wirtschaftlich sinnvoll in Wohnbestandsimmobilien in den A- und B-Märkten zu investieren. In den A-Märkten liegen die Renditen längst unter drei Prozent. Noch hält der Anstieg der Vervielfacher an, was einen zukünftigen weiteren Anstieg der Kaufpreise gegenüber den Mieten anzeigt. Doch bald könnte die Kurve abflachen, so meldet das Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Bulwiengesa. Das Unternehmen hat einen Blick auf die Vervielfacher von Mehrfamilienhäusern in A- und B-Städten geworfen.
Um Vervielfacher beziehungsweise Multiplikatoren zu bestimmen, müssen Miet- und Kaufpreise ins Verhältnis gesetzt werden. Die Mieten auf dem Wohnungsmarkt waren auch 2018 in den Ballungsräumen, trotz Mietpreisbremse, im Aufwärtstrend. Wenn auch deutlich geringer als 2017, sind die Mieten für Wiedervermietungen im Vergleich zum Vorjahr angestiegen – in den A-Städten um rund vier Prozent, in den B-Städten um knapp drei Prozent. Mit einer derzeitigen durchschnittlichen Bestandsmiete von knapp 17 Euro pro Quadratmeter bleibt München Spitzenreiter auf dem Mietmarkt, gefolgt von Stuttgart und Frankfurt, wo der Quadratmeterpreis bei jeweils über 13 Euro liegt. Bei den B-Städten weisen weiterhin Bochum, Duisburg und Leipzig mit durchschnittlich sieben Euro pro Quadratmeter oder weniger ein gemäßigtes Mietniveau auf.
Im Vergleich zu den Mieten ist bei den Kaufpreisanstiegen 2018 für Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden mit zehn Prozent in den A-Städten und sieben Prozent in den B-Städten eine deutlich höhere Dynamik erkennbar: Im Betrachtungszeitraum 2009 bis 2023 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in den deutschen A-Städten nahezu verdoppelt. Die Rangliste wird auch dort von der bayerischen Landeshauptstadt angeführt – die Preise haben sich in den vergangenen Jahren fast verdreifacht.
Zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum bleibe eine Diskrepanz. Während in Berlin zwischen 2013 und 2017 insgesamt 49.135 Wohnungen entstanden, wuchs die Bevölkerung jedoch um 123.720 Haushalte. In Frankfurt lag das Verhältnis (Zuwachs an Wohnungen gegenüber Zuwachs an Haushalten) bei rund 1 zu 1,7, in München bei 1 zu 1,4. Die Zahl der Baugenehmigungen lasse vermuten, dass auch in absehbarer Zeit kaum Entspannung eintritt.
Auch die Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser steigen. Dies sei vor allem einem attraktiven Marktumfeld und einer sehr hohen Nachfrage auf dem Investmentmarkt geschuldet. Derzeit werden in Berlin durchschnittliche Faktoren von 29,0 gezahlt, in München liegen sie sogar bei 37,0. In den B-Märkten sind die Preise ebenfalls auf einem sehr hohen Niveau – allerdings kommen hier die strukturellen Unterschiede der Städte zum Tragen. Während der Vervielfacher in Münster mit 25,5 auf dem gleichen Niveau wie in der A-Stadt Stuttgart liegt, befinde sich der Wert in Duisburg mit dem 15-Fachen auf einem noch sehr niedrigen Niveau.
Bulwiengesa prognostiziert ein leichtes Abflachen beziehungsweise Sinken der Kurve in den nächsten Jahren. Zwar sei auch in Zukunft von einer angespannten Lage auf den Wohnungsmärkten auszugehen; vor allem in deutschen A-Städten werden die Preise weiter steigen. Bei einem abkühlenden Markt gehe das Unternehmen jedoch davon aus, dass sowohl Lagen als auch Objekte mit Qualitätsdefiziten neu einzupreisen sind. (DFPA/mb1)
Quelle: Pressemitteilung Bulwiengesa
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main.