"Sinken die Preise im Bestand wirklich stärker als bei Neubauimmobilien?"
Jüngst wurde eine Statistik veröffentlicht, die den Preisverfall von Neubau- und Bestandsobjekten vergleicht. Demnach soll der Rückgang bei bestehenden Immobilien größer gewesen sein als bei Neubauten. In einem Statement schreibt Thomas Aigner, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Aigner Immobilien, dass ihn dieses Ergebnis stutzig gemacht habe. Es sei Zeit, beim Thema Preisbildung von Immobilien mit einem grundsätzlichen Denkfehler aufzuräumen, so Aigner.
Vor kurzem stellte ein Ökonom eine Frage, die aktuell auch Kaufinteressenten, verkaufsbereite Eigentümer bis hin zu Branchenvertreter mit Blick auf die Entwicklungen der vergangenen Monate am Immobilienmarkt umtreibt: „Wie lange noch fallen die Hauspreise?“. Er lieferte dazu eine Grafik, aus der hervorgeht, dass die Preise für Bestandsimmobilien in Deutschland seit Mitte 2022 noch stärker gefallen sind als im Neubausegment. Als Hauptgrund sieht der Experte die Kombination von gestiegenen Zinsen und erhöhten Baukosten.
„Auf den ersten Blick klingt das durchaus plausibel. Allerdings hat sich hier ein ganz typischer Denkfehler eingeschlichen, den man häufig bei der Deutung von Statistiken zu Immobilienpreisen findet – vor allem dort, wo kein direkter Einblick auf das aktuelle Marktgeschehen genommen wird. Denn tatsächlich fallen die Preise im Bestand nicht stärker als im Neubau“, sagt Aigner.
Der Grund sei einfach: Derzeit werden lediglich Bestandsimmobilien beurkundet, die in der Preisgestaltung eine gewisse Flexibilität aufweisen. Deshalb sei dort ein deutlicher Preisrückgang nachweisbar.
Im Gegensatz dazu könnten Neubauprojekte durch Parameter wie Grundstückseinkauf, Kalkulation und Bankfinanzierung nicht preisflexibel verkauft werden. Dementsprechend scheinen Neubauten preisstabiler, obwohl sie es laut Aigner nicht sind. Faktisch werden aktuell kaum welche verkauft: So seinen die Transaktionszahlen im Neubausegment massiv zurückgegangen. In München zum Beispiel sei der Verkauf von Neubauwohnungen im vergangenen Jahr um fast zwei Drittel eingebrochen.
Die vermittelte Stückzahl sei jedoch ein ebenso preisbildender Faktor wie das einzelne Objekt selbst. So finden nämlich die wenigen hochpreisige Neubauimmobilien in besonderen Lagen nach wie vor ihre Käufer, die die gewohnten Preise zahlen – und das stabilisiert aktuell (noch) das Preisniveau.
„Der ,Wettlauf‘ zwischen Bestand und Neubau um den stärksten Preisverfall ist ohne die Berücksichtigung der preisbildenden Faktoren deshalb missverständlich und führt in die Irre“ so Aigner abschließend. (DFPA/JF1)
Die Aigner Immobilien GmbH ist ein Maklerunternehmen mit Sitz in München. Über 140 Mitarbeiter an insgesamt acht Standorten in München, Pullach, Starnberg und Dachau sind als Berater und Vermittler rund um das Thema Immobilien tätig.