Studie: Büroimmobilien am Großflughafen Berlin
Am Großflughafen Berlin-Brandenburg (BER) liegt mit rund vier Millionen Quadratmetern ein riesiges Flächenpotenzial brach. Das ergibt eine Studie des Analyseunternehmens Bulwiengesa, das erstmals den Markt für Büroimmobilien an dem Flughafen umfassend untersuchte. Die Grundsatzstudie beleuchtet die Chancen und Risiken der verschiedenen geplanten Entwicklungsgebiete.
In Berlin entstehe bis zum Jahr 2020 ein zusätzlicher Büroflächenbedarf von bis zu 1,6 Millionen Quadratmetern. Rechnerisch könne allein das Büroflächenpotenzial am BER diesen Bedarf decken. Die Spanne an möglichen Bürovolumina reiche in den einzelnen Lagen rund um den BER von knapp 50.000 Quadratmeter bis zu mehr als 500.000 Quadratmeter. Auf den insgesamt rund 500 Hektar Bauland wären mehr als 1,6 Millionen Quadratmeter als Büroflächen realisierbar.
Lokaler Schwerpunkt sei der Eingangsbereich zum Flughafen; allein dort wären es mehr als eine Millionen Quadratmeter Bürofläche. Bei Umsetzung sämtlicher projektierter Flächen mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern wäre Berlins künftiger Büroflächenbedarf gedeckt. Das klassische Modell von Flughafenstandorten mit einer Airport City als Zentrum, ergänzt um Businessparks mit ausgeprägter Mischnutzung, lasse sich anhand der einzelnen Entwicklungsareale auch am BER identifizieren. Entsprechend heterogen seien Standortqualitäten und Mietpreise. Dies decke sich mit den Eigenschaften von klassischen Bürolagen im Berliner Marktgefüge. Mit Eröffnung des BER werde der Immobilienmarkt im Flughafenumfeld an Dynamik gewinnen. Die Perspektiven der einzelnen Entwicklungsgebiete seien naturgemäß unterschiedlich hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungschancen und der Positionierung im Marktgefüge.
In Gebäuden mit Baujahr nach 2000 sind laut Studie so gut wie keine Vakanzen vorhanden. Allerdings gebe es bislang auch kaum Neubauten. Das „2BAC“, unmittelbar am Terminal gelegen, weist eine Nutzfläche von rund 17.700 Quadratmetern auf und ist bis heute das einzige moderne Bürogebäude, das dem klassischen Vermietungsmarkt zugeführt wurde. Es ist voll vermietet und Sitz von Airlines, zahlreicher weiterer flughafenaffiner Nutzer und einigen Dienstleistern.
Insgesamt fällt der Leerstand in den Büros rund um den BER mit rund 17 Prozent (knapp 22.000 Quadratmeter) vergleichsweise hoch aus. Dieses Niveau liege über dem der meisten Berliner Teillagen, sei aber nicht unüblich für wenig dynamische Büromärkte in dezentralen Lagen.
Wie das in der Studie analysierte Beispiel Amsterdam zeigt, brauche es auch Zeit und die richtige Marktlage, um einen eigenen Büroteilmarkt zu etablieren. Noch sei dies am BER nicht der Fall.
Wichtigste Voraussetzung: die Eröffnung. Und im Detail der weitere Ausbau der Infrastruktur, eine kritische Masse an Flächenbestand mit entsprechenden Qualitäten sowie die Fähigkeit, auch weniger flughafenaffine Nutzer für den Standort zu gewinnen. Unter diesen Voraussetzungen habe der Flughafenstandort sehr gute Chancen, am Wachstum zu partizipieren und dieses in Teilen sogar mitzubestimmen.
Quelle: Pressemitteilung Bulwiengesa
Die Bulwiengesa AG ist ein unabhängiges Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Es beschäftigt 80 Mitarbeiter an den Standorten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main. (mb1)