Studie: Die attraktivsten Kleinstädte für Investoren
Die SIM Gruppe, ein Immobilieninvestor und Asset Manager mit Fokus auf Kleinstädte, hat erstmals eine Studie vorgelegt, die die Marktsituation in kleinen und mittelgroßen Städten analysiert. „Für Investments in Kleinstädten ist es wichtig, zu verstehen, wie der Markt funktioniert. Das ist viel Handarbeit, denn die Marktdaten sind bedeutend schwieriger zu bekommen als in den großen Städten. Viele Investoren schreckt das ab. Mit dieser Studie wollen wir Transparenz in diesem Marktsegment schaffen“, erklärt Benjamin Spieler, Geschäftsführer und Gründer der SIM Gruppe.
Erfasst wurden Städte mit rund 2.500 bis 40.000 Einwohnern sowie Städte mit rund 40.000 bis 80.000 Einwohner. Untersucht wurde das Rendite-Risiko-Verhältnis anhand der Transaktionspreise sowie der Nachfrageüberschuss in Relation zum aktuell verfügbaren Angebot am jeweiligen Wohnungsmarkt.
Die Studie zeige eine Reihe von attraktiven Kleinstädten auf, die in der Nähe von Metropolen wie Leipzig, Berlin oder Hamburg liegen. Die Nähe zur Metropole sei jedoch keine Grundbedingung für Attraktivität. Darüber hinaus gebe es weitere interessante Standorte, die entweder über einen Autobahnanschluss verfügen oder an einem Autobahnkreuz liegen. „Kleinere Städte bieten als Investitionsstandorte viele Vorteile gegenüber teuren Metropolen. Das Mietausfallrisiko ist häufig deutlich geringer als in Metropolen, denn die Wohnkosten sind niedriger. Blasenbildung ist kein Thema und Regulierungsmaßnahmen spielen ebenfalls keine Rolle. Viele Kleinstädte haben zudem ein attraktives Bevölkerungswachstum“, erklärt Spieler. „Darüber hinaus sind die Ankaufsbedingungen oftmals deutlich besser. Kaufpreise vom 10- bis 15-fachen der Ist-Miete sind keine Seltenheit. Modernisierungen sind damit gut umzusetzen. Zudem erhält man mehr Wohneinheiten für die investierte Summe und stellt den Cashflow dadurch auf eine breitere Basis“, so Spieler.
Um das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko zu messen, wurde in der Studie eine „Sharpe-Ratio“ eingeführt. Ein hoher Wert beschreibt eine relativ hohe Rendite bei relativ geringem Risiko. Bei Bestandsimmobilien von 1950 bis 2013 in Städten mit bis zu 40.000 Einwohner befinden sich in den Top-Städten vier in der Metropolregion Berlin: Velten, Zossen, Strausberg und Schönefeld. Die Renditen bewegen sich zwischen 6,48 in Zossen und 5,32 Prozent in Ratzeburg. Unter Berücksichtigung des Risikos verzeichnen Velten, Strausberg und Ratzeburg das attraktivste Rendite-Risikoprofil. Velten als Nummer eins verzeichnet eine Sharpe Ratio von 3,31 Prozent. Die durchschnittliche Rendite ist mehr als dreimal so hoch als das Risiko. Bei Bestandsobjekten bis 1949 gehören Strausberg, Hohen Neuendorf, Zossen, Ketzin/Havel und Rüdersdorf bei Berlin zu den Top 5- Standorten. Die höchsten Renditemöglichkeiten liegen in Ketzin mit 10,8 Prozent vor. Das Risiko ist dort allerdings mit 6,05 Prozent entsprechend hoch. Damit hat Ketzin eine Sharpe Ratio von 1,75. Das attraktivste Rendite-Risiko-Profil verzeichnet Strausberg mit einer Sharpe Ratio von 2,52 Prozent. Die Rendite ist somit mehr als doppelt so hoch wie das zugrundeliegende Risiko.
Der Zahlenvergleich zeige deutlich: Bestandsimmobilien in Kleinstädten mit bis zu 40.000 Einwohner sind für Investments attraktiver als Neubauten. Die bestbewertete Gemeinde zwischen 40.000 und 80.000 Einwohner ist Staubing. Die Sharpe Ratio bei Neubauten ab 2014 beträgt 2,92 Prozent. Das bedeutet, dass die durchschnittliche Rendite fast dreimal so groß ist wie das zugrundeliegende Risiko: Die jährliche Rendite beträgt 3,22 Prozent, während das jährliche Risiko bei 1,10 Prozent liegt. (DFPA/mb1)
Die SIM Gruppe ist ein Investor und Asset-Manager, der auf das Entwicklungsgeschäft von Wohnimmobilien in den C- und D-Lagen deutscher Städte spezialisiert ist. Das Leistungsspektrum reicht von Projektentwicklungen über Sanierungen im Bestand bis zum Portfolio-Management. Das Unternehmen mit Sitz in Berlin und Jena hält einen Bestand von 350 Millionen Euro Assets under Management. (DFPA/mb1)