Studie: Transparenz senkt Zinskupon von Immobilienanleihen
Ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Platzierung einer Immobilienanleihe ist Transparenz. Das ist das Ergebnis einer Marktstudie der digitalen Investment-Plattform iFunded. Dabei wurden die wichtigsten seit 2017 emittierten Immobilienanleihen in Deutschland und Österreich näher betrachtet. Der Fokus lag auf dem Vergleich der Zinskupons und der Effektivverzinsung anhand von mehreren Kriterien wie Transparenz, Eigentumsstruktur des Emittenten, Mittelverwendung, Sicherheiten, Marktsegmente und Laufzeiten.
Das Nominalvolumen aller untersuchten Anleihen beträgt 598 Millionen Euro. 70 Prozent der Anleihen haben ein Nominalvolumen von zehn bis 30 Millionen Euro. 46 Prozent haben eine Laufzeit von fünf Jahren, bei weiteren 31 Prozent sind es sieben Jahre. Bei 62 Prozent der Anleihen handelt es sich um reine Wohnimmobilien.
Es zeigt sich, dass der Zinskupon der Immobilien-Anleihen von Immobilienentwicklern, die weniger transparent in der Kommunikation in den Prospekten waren, im Schnitt bei 5,5 Prozent liegt und somit 1,4 Prozentpunkte höher ist als von transparenten Marktteilnehmern. Bei der Effektivverzinsung liegt der Unterschied bei 1,6 Prozentpunkten. Als transparent werden Unternehmen gewertet, die einen konsolidierten Jahresabschluss nach IFRS haben und unabhängige Portfoliobewertungen vorweisen können. Die Zahlen belegten die hohe Bedeutung von Transparenz am Kapitalmarkt.
Einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe des Kupons habe auch die Gesellschaftsform des Emittenten. Immobilienanleihen, die von einer Beteiligungsgesellschaft ausgegeben werden, haben einen um einen Prozentpunkt geringeren Kupon als Anleihen, die von einer Objektgesellschaft emittiert wurden. Bei der Effektivverzinsung liegt der Unterschied bei 0,7 Prozentpunkten.
Für die Refinanzierung bestehender Schulden liegt der Kupon im Schnitt bei 4,2 Prozent. Wenn die Mittelverwendung nicht näher bestimmt ist, liegt der Kupon um 1,2 Prozentpunkte höher. Bei der Effektivverzinsung ist der Unterschied mit 2,6 Prozentpunkten noch deutlicher.
Es wurde auch verglichen, ob die untersuchten Immobilienanleihen besichert oder unbesichert waren. Das auf den ersten Blick laut Studie überraschende Ergebnis: Bei besicherten Anleihen liegt der Kupon im Schnitt bei sechs Prozent, bei unbesicherten bei 4,2 Prozent. Bei der Effektivverzinsung sind es 5,7 Prozent versus drei Prozent. Der Grund liege darin, dass vor allem bei kleineren und am Kapitalmarkt unbekannteren Unternehmen insbesondere dingliche Sicherheiten eine sehr große Rolle spielten. Die größten und transparentesten Immobilienunternehmen hätten hingegen keine Sicherheiten nötig. Ihnen gelinge die Vollplatzierung bei relativ geringen Kupons. Es sei jedoch erwähnt, dass manche Investoren eine dingliche Besicherung in Form einer zweitrangigen Grundschuld erwarten, insbesondere bei Projektentwicklern und Bestandshaltern, die keinen nachhaltigen Track Record vorweisen können.
Keinen nennenswerten Einfluss habe das Geschäftsmodell des Emittenten. Sowohl Projektentwickler als auch Bestandshalter zahlen im Schnitt ähnlich hohe Kupons. Auch die Nutzungsart der Immobilien habe keinen großen Effekt. Die Laufzeit beeinflusse ebenfalls kaum den Kupon.
Statement von Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded: „Das Ansehen von Mittelstandsanleihen hat in der Vergangenheit unter den Insolvenzen einiger Emittenten stark gelitten. Zeitweise war die Platzierung solcher Anleihen am Kapitalmarkt kaum noch möglich. Über Immobilienunternehmen, die ihre Anleihen mit Immobilien besichern, hat das Interesse an diesem Segment jedoch seit 2017 wieder stark zugenommen. Ich erwarte, dass wir bei Immobilienanleihen in den kommenden Jahren weiteres Wachstum sehen werden, weil es eine sehr attraktive Alternative zur klassischen Finanzierung darstellt.”
Quelle: Pressemitteilung iFunded
Unter der Marke „iFunded“ betreibt die iEstate GmbH eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform. Das 2015 gegründete Unternehmen hat seinen Sitz in Berlin. (mb1)