Trendwende bei Gewerbeimmobilien?
Deutsche Gewerbeimmobilien üben seit geraumer Zeit eine große Anziehungskraft auf Investoren aus. Sie bieten einen deutlichen Renditevorsprung gegenüber Anleihen, während die Risiken angesichts der soliden konjunkturellen Lage in Deutschland als beherrschbar eingeschätzt werden. Dabei konzentriert sich das Interesse auf das vergleichsweise kleine Segment qualitativ guter und attraktiv gelegener Büro- und Einzelhandelsobjekte in den sieben größten deutschen Städten, den Top-Standorten, so merkt Stefan Bielmeier, Bereichsleiter Research und Chefvolkswirt der DZ Bank, in seinem neuen Blogbeitrag an.
Die Anzahl dieser attraktiven Objekte sei naturgemäß nicht allzu groß, wodurch das Angebot für Miet- und Kaufinteressenten knapp bemessen sei. Laut Bielmeier sank das Investmentvolumen durch das knappe Angebot im Jahr 2016 um fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 53 Milliarden Euro – ein Wert, der lediglich 2015 und 2007 überschritten wurde.
Weil sich die Relation von Angebot zu Nachfrage in den vergangenen Jahren für Mieter wie für Käufer immer weiter vom Käufer- zum Verkäufermarkt entwickelte, sanken die Renditen auf immer neue Tiefs, während die Mieten anzogen. Im Jahr 2016 lagen die anfänglichen Mietrenditen für qualitativ gute Büro- und Einzelhandelsobjekte in den Top-Standorten deutlich unter vier Prozent – zwei Prozentpunkte weniger als noch vor zehn Jahren.
Nach der internationalen Finanzmarktkrise wurden Bürohäuser wesentlich verhaltener gebaut, während der Büroflächenbedarf durch den florierenden Arbeitsmarkt kräftig gewachsen ist. Dadurch konnte sich die Leerstandsquote für Büroflächen halbieren; in Berlin, München und Stuttgart sank sie auf lediglich noch drei Prozent mit fallender Tendenz. Daher werde die Suche nach geeigneten Büroflächen schwieriger – und es ließen sich moderat steigende Mieten durchsetzen. Mietanstiege über den aktuellen Durchschnitt von 28 Euro je Quadratmeter hinaus sind dagegen eher unwahrscheinlich. Denn die Flächeninteressenten verlängern im Zweifel bestehende Mietverträge oder weichen auf alternative Flächen aus.
Im Gegensatz zum etwas gemächlicheren Büromarkt hätten Einzelhandelsflächen in den innerstädtischen 1A-Lagen einen Aufschwung hinter sich; ganz anders als in Seitenlagen oder kleineren Städten, wo der Einzelhandel schon seit geraumer Zeit mit Stagnation und Leerstand zu kämpfen hat. Nachdem die Spitzenmieten binnen zehn Jahren im Durchschnitt um annähernd 50 Prozent auf fast 300 Euro je Quadratmeter gestiegen sind, zeigten sich aber auch dort Sättigungstendenzen. Weil die Umsätze im stationären Einzelhandel in dieser Zeit insgesamt nur um rund sechs Prozent zulegten, werde es immer schwieriger, höhere Mieten über die Verkaufserlöse zu erwirtschaften. Dagegen hat sich der Umsatz im Online-Handel in zehn Jahren fast verdreifacht. Und das Wachstumstempo im E-Commerce dürfte laut Bielmeier hoch bleiben, weil das Angebot breiter und die Lieferungen schneller werden.
Das Interesse an erstklassigen Büro- und Handelsobjekten könnte hoch bleiben, was zu tendenziell weiter fallenden Mietrenditen führt. Zugleich werden aber Anleiherenditen anziehen, während zumindest im Einzelhandel das Mieterhöhungspotenzial ausgereizt scheint. Angesichts eines wachsenden Investmentrisikos bei Gewerbeimmobilien sei ein selektives Vorgehen geboten; schließlich gelte auch dort die alte Kaufmannsweisheit, dass der Gewinn im Einkauf liegt.
Quelle: „Bielmeiers Blog“ DZ Bank
Die DZ Bank AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist das Zentralinstitut innerhalb der genossenschaftlichen Finanzgruppe. Sie fungiert darüber hinaus als Holding für Verbundunternehmen der DZ Bank-Gruppe und koordiniert die Spezialinstitute innerhalb der Gruppe. (mb1)