US-Immobilien: Cap Rates befinden sich auf historischen Tiefstständen
Die Kompression der Anfangsrenditen (Cap Rate) auf den US-Immobilienmärkten wird voraussichtlich enden, außer in einigen wachstumsstarken Sekundärmärkten. Dies schreibt der weltgrößte Immobiliendienstleister CBRE in seinem „Capital Markets Outlook Report 2019“. Insgesamt dürften die Cap Rates stagnieren, auch wenn einige Einzelhandelssegmente moderate Steigerungen verzeichnen. Stabile Renditen werden auch bei steigenden Zinsen weiterhin Investoren anziehen, und der hohe Kapitaleinsatz für die Immobilienallokation wird die Akquisitionen beflügeln, so die Ansicht der Experten. Das Investitionsvolumen wird voraussichtlich auf dem Niveau von 2018 liegen, wobei die Transaktionen auf Unternehmensebene wie im Jahr 2018 das Gesamtvolumen weiter erhöhen werden. Für 2019 wird eine minimale Wertsteigerung der Gewerbeimmobilien erwartet, aber die Renditen sollten gesund bleiben.
Spencer G. Levy, Vorsitzender & Senior Economic Advisor CBRE Americas Research erläuterte: „Investoren testen zunehmend neue Märkte - und testen neue Tiefststände bei der Rendite - einfach, um Kapital einzusetzen. Ein deutscher Großinvestor setzt nach wie vor aktiv Kapital in die USA ein, obwohl die Absicherungskosten die Rendite um bis zu 350 Basispunkte pro Jahr senkten. Mit extrem niedrigen Renditen und super teuren Absicherungskosten befinden wir uns in einer neuen Anlagewelt, in der institutionelle Investoren bereit sind, mehr Risiko bei geringerer Rendite einzugehen.
In spätzyklischen Umgebungen ist es nicht ungewöhnlich, dass sich das Kapital in kleinere Sekundärmärkte verlagert. Ungewöhnlich ist, dass wir keine Konvergenz der Cap Rates in Primär- und Sekundärmärkten erlebt haben, was oft am Ende des Zyklus geschieht. Dies schafft Chancen, da eine der effektivsten langfristigen Anlagestrategien darin besteht, das Geld zu ‚führen‘ und nicht ihm zu ‚folgen‘. Das Geld zu führen bedeutet, in ‚aufstrebende‘ US-Märkte wie Seattle vor 20 Jahren, Austin vor 15 Jahren, Nashville vor sieben Jahren und die USA zu gehen und vielleicht Tampa, Portland und Kansas City heute. Das Führen des Geldes kann zu einer Cap-Rate-Kompression auch in einem steigenden Zinsumfeld führen, wie wir es heute haben. Das bedeutet nicht, dass Investoren die großen Märkte wie New York und Los Angeles ignorieren sollten, deren langfristige Wachstumsaussichten durch eine kritische Masse an Talenten, Kapital und Infrastruktur begünstigt werden.“
Die zielgerichteten und tatsächlichen Zuweisungen von institutionellen Anlegern zu Immobilien stiegen 2018, und es bestehen nach wie vor deutliche Unterinvestitionen im Vergleich zu den Zielwerten, was darauf hindeutet, dass diese Institute noch über ein erhebliches Kapital verfügen, so CBRE. Bei den ausländischen Instituten sei die Differenz zwischen Soll- und Ist-Zuweisungen viel größer, was als Gegengewicht zum steigenden Dollar dient, der Akquisitionen verteuere. Dennoch sei das Abwärtsrisiko für das Investitionsvolumen größer als das Aufwärtspotenzial, da es spät im Zyklus ist und die Fed signalisiert hat, dass sie die Zinsen weiter erhöhen wird. Wenn die Kapitalströme jedoch weiterhin stark sind und es keinen Anstieg der langfristigen Zinssätze gibt, sollte die Aktivität im Jahr 2019 derjenigen des Jahres 2018 entsprechen, so CBRE.
Die Cap Rates befinden sich derzeit in allen Sektoren, mit Ausnahme bestimmter Einzelhandelssegmente, auf oder nahe den historischen Tiefstständen. Da die Renditen komprimiert sind und ein starker Wettbewerb um Vermögenswerte in Gateway-Märkten (einschließlich der Konkurrenz durch ausländisches Kapital) herrscht, diversifizierten viele Investoren 2018 in Sekundärmärkte. Dieser Trend wird sich voraussichtlich 2019 fortsetzen, wenn sich der Lohnanstieg beschleunigt und die Anleger in kleinere Märkte mit starkem Beschäftigungswachstum wechseln.
Steigende Zinsen haben dazu geführt, dass sich der Cap-Satz über die zehnjährige Treasury-Rendite verengt hat. Dies kann dazu führen, dass einige Investoren das Risiko-Rendite-Verhältnis ihrer Portfolios neu bewerten und entscheiden, dass sie höhere Cap-Raten benötigen. CBRE ist der Ansicht, dass der Spread ausreichend breit ist, um den Aufwärtsdruck zu entschärfen, was jedoch bis zu einem gewissen Grad davon abhängt, dass die Stimmung auf dem derzeit hohen Niveau bleibt. CBRE ist der Ansicht, dass die Kompression der Cap-Rate beendet ist, aber auch die Cap-Rates werden nicht wesentlich steigen.
Obwohl die Cap Rates im nächsten Jahr unverändert bleiben sollten, werden die Gesamtrenditen voraussichtlich sinken. Die Einkommensrenditen sollten stabil bleiben, aber das Tempo der Aufwertungsgewinne wird sich verlangsamen. Am stärksten könnte die Verlangsamung der Aufwertung im Industriesektor ausfallen, wo die Aufwertungsrenditen in den letzten Jahren deutlich höher waren als bei anderen Immobilientypen. Die Einzelhandelsrenditen blieben 2018 bereits hinter den anderen Sektoren zurück, so dass die Veränderung der Gesamtrenditen voraussichtlich minimal sein wird. Die Retail-Vermögenswerte dürften 2019 im Großen und Ganzen stabile Renditen erzielen, wenngleich die Aufwertung voraussichtlich abnehmen wird. Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten der US-Gewerbeimmobilien unverändert positiv.
Quelle: Pressemitteilung CBRE
Die CBRE Group, Inc. mit Hauptsitz in Los Angeles und Deutschlandzentrale in Frankfurt am Main ist eines der großen internationalen Dienstleistungsunternehmen für Eigentümer, Investoren und Nutzer auf dem gewerblichen Immobiliensektor. CBRE beschäftigt weltweit mehr als 44.000 Mitarbeiter in mehr als 350 Büros. (AZ)