US-Immobilienmärkte: Büro-Nachfrage wird negativ
Auf den US-Immobilienmärkten war das vierte Quartal 2022 das erste Quartal mit einer negativen Nettoabsorption für Büroimmobilien seit dem dritten Quartal 2021. Von der negativen Nachfrage in Höhe von 5,9 Millionen Quadratfuß sind dabei vor allem Bürogebäude betroffen, die vor 2010 errichtet wurden. Die Nachfrage nach neueren Bürogebäuden blieb dagegen positiv. Die Baufertigstellungen von insgesamt 7,3 Millionen Quadratmetern übertrafen im vierten Quartal die Nachfrage, wodurch die Leerstandsquote auf ein 30-Jahreshoch von 17,3 Prozent kletterte. Dies meldet der Immobiliendienstleister CBRE in seinen „US Office Figures“ für das vierte Quartal 2022.
Die Vermietungsaktivität sank im vierten Quartal um 23 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 36 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal auf 39 Millionen Quadratfuß, dem niedrigsten Quartalswert seit dem ersten Quartal 2021. Die jährliche Vermietung belief sich im Jahr 2022 auf 196 Millionen Quadratfuß, ein Rückgang von 4,2 Prozent gegenüber 2021. Nur 19 der 55 von CBRE erfassten US-Büromärkte verzeichneten im vierten Quartal eine positive Nettoabsorption. Die Sun Belt Märkte, darunter Dallas/Ft. Worth, Atlanta, Austin und Nashville, verzeichneten eine sehr starke Nachfrage. Einige Gateway-Märkte, darunter San Francisco, Manhattan, Boston und Washington, D. C. , hatten dagegen eine negative Nettoabsorption.
Die Leerstandsquote in Innenstadtlagen stieg gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf 17,6 Prozent, während die Leerstandsquote in Vorstadtlagen um 30 Basispunkte auf 17,2 Prozent zulegte. Das vierte Quartal 2022 war das dritte Quartal in Folge, in dem die Leerstandsquote der Innenstädte höher war als die der Vorstädte. Die innerstädtische Rate ist nun sieben Prozentpunkte höher als im ersten Quartal 2020 vor der Pandemie, während die vorstädtische Rate um vier Prozentpunkte anstieg. Charlotte, San Francisco und Seattle gehörten zu den Innenstadtmärkten mit dem größten Anstieg der Leerstandsquote. Umgekehrt sank der Leerstand in Nashville, Salt Lake City und Kansas City jeweils um mehr als ein Prozentpunkt.
Die us-weit im Bau befindliche Bürofläche verringerte sich im Vergleich zum Vorquartal um acht Prozent und im Vergleich zum Vorjahr um 19 Prozent auf 74 Millionen Quadratfuß im vierten Quartal, was etwa zwei Prozent des Gesamtbestands entspricht. Fünf der Top-10-Märkte mit dem höchsten Anteil an Büroneubauten befanden sich im Sun Belt: Austin, Charlotte, Nashville, Dallas/Ft. Worth und Atlanta. Einige dieser Märkte sind aufgrund eines größeren Anteils spekulativer Entwicklungen einem höheren Angebotsrisiko ausgesetzt, so CBRE. Denn weniger als 30 Prozent der im Bau befindlichen Flächen in Austin, Charlotte und Dallas/Ft. Worth waren im vierten Quartal vorvermietet.
Die US-Büronutzung wuchs im November gegenüber dem Vorjahr um 3,1 Prozent und lag 6,3 Prozent über dem Niveau vor der Pandemie. Vor allem Los Angeles, Houston und Raleigh verzeichneten in der zweiten Jahreshälfte 2022 starke Beschäftigungszuwächse von 3,5 Prozent oder mehr. Die fünf wichtigsten Märkte für das Beschäftigungswachstum im Bürobereich waren 2022 der Sun Belt mit Raleigh, Dallas/Ft. Worth, Atlanta, Charlotte und Houston. Das Beschäftigungswachstum in mehreren Gateway-Märkten übertraf im vergangenen Jahr den US-Durchschnitt, darunter Boston, Los Angeles, San Francisco und New York City.
Die durchschnittliche Miete stieg im vierten Quartal um ein Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 35,38 US-Dollar pro Quadratfuß. Dabei nahmen die Konzessionen für Vermieter in Form von Gratismieten und Mieterverbesserungszulagen weiter zu, was das Wachstum der Effektivmiete einschränkte. Die Mieten für Innenstadtlagen in Dallas/Ft. Worth, Houston und Atlanta übertrafen andere große Märkte und wuchsen im Jahresvergleich um mehr als vier Prozent. (DFPA/AZ)
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