Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen fokussiert sich auf Big 10
Nach einem eher zurückhaltenden Start ins laufende Jahr haben die zehn größten deutschen Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart) ihren Anteil am gesamten Einzelhandelsflächenvolumen nach drei Quartalen mit 161.300 Quadratmeter auf 45 Prozent gesteigert. Damit haben die Big 10 das Gesamtjahresergebnis 2017 um rund ein Drittel übertroffen.
Der Gesamtmarkt zeigt sich derweil weiter konstant und verzeichnet vor dem Schlussquartal zusammengenommen 360.000 Quadratmeter bei rund 800 Abschlüssen. Das entspricht einem Plus von fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dirk Wichner, Head of Retail Leasing beim Immobilienberater JLL: „Hält diese Konstanz an und der Markt kommt auf 480.000 Quadratmeter, hätte er wieder das Niveau des Jahres 2016 erreicht und sich erstmals in den vergangenen vier Jahren wieder im Jahresvergleich gesteigert.“
Die langfristige Rückkehr zu deutlich mehr als 500.000 Quadratmeter Vermietungsumsatz pro Jahr erscheint dennoch unwahrscheinlich. Das unterstreiche eine von JLL erhobene Verfügbarkeitsquote für neun deutsche Metropolen, die zeigt, welche Einzelhandelsflächen dem Markt tatsächlich zur Verfügung stehen. Untersucht wurden 2.250 Ladenlokale in ausgewählten 1a-Lagen mit einer Verkaufsfläche von rund zwei Millionen Quadratmetern. Das Resultat: Aktuell stehen für 149.600 Quadratmeter beziehungsweise 252 Ladenlokale die zukünftigen Mieter noch nicht fest. „Damit ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen nicht mehr deutlich höher als das Angebot, was auch zu einer veränderten Verhandlungsbasis für Eigentümer und Nutzer führt. Die Verfügbarkeitsquote schafft die nötige Transparenz, um sich an realistischen Zukunftswerten orientieren zu können. Konkret heißt das: Eigentümer warten nicht mehr vergeblich auf einen Nutzer, der ihre Traummiete zahlt, in der heutigen Zeit aber nicht mehr kommt. Nutzer können derweil die mittelfristige Attraktivität einer Lage viel besser mit ihrem Businessplan und der möglichen Miete abgleichen“, erklärt Wichner.
Begehrtester Markt ist erneut München mit einer Quote von zwei Prozent verfügbarer Fläche, lediglich 14 der 284 untersuchten Ladenlokale wurden als verfügbar gemeldet. Köln hat mit neun Prozent verfügbarer Fläche eine der höchsten Quoten. Für 23 Läden muss noch ein Mieter gefunden werden, was 15 Prozent entspricht und Spitzenwert der Big 9 ist. Der Wert hat sich allerdings im Vergleich zur vorherigen Messung von mehr als 18 Prozent verbessert.
Das spiegelt sich auch bei den Vermietungsumsätzen der Big 10 wider, wo Köln mit 30.400 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen 2018 direkt hinter Spitzenreiter Berlin mit 34.800 Quadratmetern rangiert und seinen Schnitt der vergangenen fünf Jahre schon um mehr als die Hälfte übertroffen hat. Erst mit einigem Abstand folgt Düsseldorf mit 18.800 Quadratmetern vor Leipzig 17.600 Quadratmetern und Stuttgart mit 14.800 Quadratmetern Danach folgen Hamburg (14.200 Quadratmetern) und München (13.100 Quadratmetern), Frankfurt (11.500 Quadratmetern), Hannover (3.700 Quadratmetern) und Nürnberg (2.400 Quadratmetern). Im Vergleich zum Vorjahr konnten sich damit fast alle Städte, teils deutlich, verbessern.
Während die Spitzenmieten in den 175 beobachteten Einzelhandelsstandorten außerhalb der Big 10 im Schnitt um vier Prozent zurückging, blieb sie in den zehn größten Metropolen weitgehend stabil – nur Hannovers Georgstraße gab um drei Prozent nach. „In fast allen Standorten wirkt sich die zurückgegangene Nachfrage und der geringere Flächenbedarf vieler Händler mit Omni-Channel-Strategien aus. Das bietet aber auch Chancen für innovative Konzepte oder kleinere Händler, die sich bislang nicht gegen große Ketten durchsetzen konnten“, analysiert Wichner.
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an. (JF1)