Victor Prime Office: Performancewachstum trotzt schwächelnder Wirtschaftsentwicklung
Mit einem Plus von 1,9 Prozent im ersten Quartal 2019 bestätigt der Victor Prime Office Indikator - ein Index des Immobiliendienstleisters JLL, der die Teilmärkte Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz, Bankenviertel Düsseldorf, Bankenlage Frankfurt, Innenstadt Hamburg und Innenstadt München analysiert - den Trend aus dem Vorquartal (viertes Quartal 2018: plus 2,1 Prozent). Der aktuelle Indikatorstand liegt bei 195,7 Punkten und erreicht damit einen neuen Höchststand. Ein Großteil der Performanceänderung resultiert, ähnlich dem vierten Quartal, aus dem nochmaligen Rückgang der Spitzenrendite in der Frankfurter Bankenlage. „Damit trotzt die Entwicklung der Preise für Bürospitzenimmobilien der schwächelnden Wirtschaftsentwicklung in Deutschland“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.
Kemper erläutert: „2018 basierte die Performance des Victor im Wesentlichen auf Mietsteigerungen in der Breite, einem kontinuierlichen Ansteigen der Spitzen- und Durchschnittsmieten in den untersuchten Märkten. Im Gegensatz dazu war die Mietentwicklung während der ersten drei Monate 2019 lediglich in zwei Märkten positiv.“ Weiter zugelegt haben die nach Indikatorstand führenden Spitzenlagen in Berlin und Hamburg, während sich die Dynamik des Vorjahres in München, Frankfurt und Düsseldorf beruhigt hat.
Unter dem Strich hat sich die laufende Jahresperformance in den 1A-Bürolagen mit plus 6,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal (viertes Quartal 2018: plus 6,3 Prozent) nur minimal verändert, bewegt sich damit deutlich unter den Werten der Vergangenheit, die mit über 17 Prozent ihren Höchststand im ersten Quartal 2017 erreicht hatten. Auch der Total Return notiert im ersten Quartal auf ähnlichem Niveau wie drei Monate zuvor (plus 9,6 Prozent gegenüber plus 9,5 Prozent im vierten Quartal 2018). Dieses Gesamtbild verändert sich lagebezogen: Nach Platz vier im vergangenen Quartal hat sich die Frankfurter Bankenlage mit plus 12,3 Prozent an die Spitze der Total-Return-Statistik gesetzt, gleichauf mit Düsseldorf. Dort profitiert die Bankenlage von der starken Entwicklung im gesamten Jahr 2018. Frankfurt und Düsseldorf verbuchen also einen deutlich überdurchschnittlichen, zweistelligen Zuwachs. Für die 1A-Bürolagen in den anderen drei Städten ist ein niedrigerer Total Return zu notieren: Die Berliner Innenstadt verzeichnet ein Plus von 9,2 Prozent, München und Hamburg kommen auf plus 6,8 Prozent beziehungsweise plus 6,5 Prozent.
Kemper abschließend: „Die Meinungen gehen bei der Frage, inwieweit der Markt sich inzwischen dem ‚Peak‘ angenähert hat, nach wie vor auseinander. Dies gilt auch für die Diskussion, ob die nun zuletzt beschleunigte Renditekompression in Frankfurt möglicherweise die Hinleitung zu einer allgemeinen Trendwende ist. Für diese These könnte sprechen, dass die Preise in der Frankfurter Spitzenlage während der letzten Boomphase im bundesweiten Vergleich am spätesten anzogen haben, erst kurz vor der Finanzkrise das niedrigere Renditeniveau der anderen vier Immobilienhochburgen erreicht wurde und es danach mit dem Indikatorstand in allen Städten bergab ging. Allerdings: die momentane Preisentwicklung ist stark getrieben durch anhaltenden Kapitaldruck gepaart mit signifikanter Produktknappheit im Spitzensegment und starken Impulsen aus den Vermietungsmärkten. Dies alles spricht eher für eine lange Hochpreis-Phase. Bis dato haben alle geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken keinen essenziell negativen Einfluss auf das Investitionsverhalten in Deutschland. Und auch derzeit sieht es nicht danach aus, dass sich 2019 daran etwas ändern wird und eine nachhaltige Eintrübung der Investmentmärkte in Deutschland zu erwarten ist. Schwächere Weltkonjunktur, Halbierung der Wachstumsprognose in Deutschland, globale Handelsdispute, Unklarheiten beim Brexit mit dem worst case eines ungeordneten Ausstiegs: diese stetigen Begleiter lassen die Unternehmen allerdings vorsichtiger agieren.“
Quelle: Pressemitteilung JLL
Jones Lang Lasalle Incorporated ist ein international tätiges Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobiliensektor mit Sitz in Chicago. Das Unternehmen bietet unter der Marke JLL in mehr als 80 Ländern Dienstleistungen für Eigentümer, Nutzer und Investoren an. (JF1)