Weltweiter Anstieg bei Eigenheimpreisen verstärkt Blasenrisiken
Laut dem „UBS Global Real Estate Bubble Index 2021“, einer jährlichen Studie des Vermögensverwalters UBS Wealth Management, hat sich von Mitte 2020 bis Mitte 2021 das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Eigenheimen in 25 analysierten Großstädten weltweit auf sechs Prozent beschleunigt, die höchste jährliche Zunahme seit 2014. Damit sei sowohl das Blasenrisiko gestiegen als auch das potenzielle Ausmaß einer Preiskorrektur.
Frankfurt, Toronto und Hongkong stehen an der Spitze des diesjährigen Index und werden mit dem deutlichsten Blasenrisiko eingestuft. Hohe Risiken bestehen auch in München und Zürich; Vancouver und Stockholm sind in den Blasenrisikobereich zurückgekehrt. Amsterdam und Paris gehören ebenfalls zu den Städten mit einem Blasenrisiko. Alle untersuchten US-Städte – Miami (das in diesem Jahr an die Stelle von Chicago rückte), Los Angeles, San Francisco, Boston und New York – befinden sich im überbewerteten Bereich. Auch in den Wohnungsmärkten von Tokio, Sydney, Genf, London, Moskau, Tel Aviv und Singapur bestehen starke Ungleichgewichte, während Madrid, Mailand und Warschau weiterhin fair bewertet sind. Dubai ist der einzige unterbewertete Markt und auch der einzige, der in eine tiefere Kategorie als im Vorjahr eingestuft wurde.
In allen analysierten Städten außer Mailand, Paris, New York und San Francisco sind die Eigenheimpreise gestiegen. In Moskau, Stockholm, Sydney, Tokio und Vancouver wurde sogar ein zweistelliges Wachstum verzeichnet.
Die derzeit geringen Nutzungskosten für Wohneigentum im Vergleich zur Miete sowie die Erwartung immer weiter steigender Immobilienpreise lassen den Kauf von Wohneigentum unabhängig von Preisniveau und Verschuldungsgrad für viele Haushalte attraktiv erscheinen. Diese Denkweise könnte die Märkte vorerst weiter antreiben.
Die Zunahme der ausstehenden Hypotheken hat sich in den vergangenen Quartalen fast überall beschleunigt, weshalb der Verschuldungsgrad gestiegen ist, heißt es in der Studie. Insgesamt seien die Wohneigentumsmärkte noch stärker von sehr tiefen Zinssätzen abhängig geworden. Eine Verschärfung der Kreditvergabestandards dürfte in den meisten Märkten den Preisanstieg daher abrupt stoppen. Trotzdem liegen Verschuldungsgrad und Kreditwachstum in vielen Ländern noch immer weit unter ihren historischen Höchstständen. Laut Studie dürfte der Wohnungsmarkt deshalb vorerst nicht zu größeren Disruptionen an den weltweiten Finanzmärkten führen.
Neben den niedrigen Finanzierungskosten bildete die Urbanisierung im vergangenen Jahrzehnt den zentralen Faktor für den Anstieg der Wohneigentumspreise in den Zentren. Aufgrund der Corona-Pandemie sind von Mitte 2020 bis Mitte 2021 erstmals seit Beginn der 1990er-Jahre die Preise für Wohnimmobilien in nicht städtischen Gebieten schneller gestiegen als in den Städten.
Auch wenn einige dieser Effekte vorübergehender Natur sein werden, schmälert die Nachfrageverschiebung die Aussichten auf einen nahezu garantierten Anstieg der Eigenheimpreise in den Städten, so die Studie. Die Folgen dieser Nachfrageverschiebung dürfte in Regionen mit stagnierender oder sinkender Einwohnerzahl (wie in großen Teilen Europas) noch grösser sein, da dort das Angebot leichter mit der Nachfrage Schritt halten können wird. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Head Swiss Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, schließt daraus: „Eine lange Durststrecke für die städtischen Wohnungsmärkte erscheint immer wahrscheinlicher, selbst wenn die Zinssätze tief bleiben.“ (DFPA/JF1)
Die UBS AG ist eine Schweizer Großbank mit Hauptsitz in Zürich.