Wohninvestments in Hamburg: Private Investoren und Family Offices mit kleineren Investments am Zug
Die Preise für Wohninvestments in Hamburg haben eine Phase der Bodenbildung erreicht. „Vielerorts haben sich die Angebotspreise an die neue Realität angepasst. Wir beobachten seit einigen Monaten eine Marktbelebung auf der Käuferseite. Vor allem private Investoren und Family Offices wollen die für sie günstige Marktphase nutzen, während sich institutionelle Käufer weiter zurückhalten“, erklärt Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger (G&B) Immobilien.
Im jüngst veröffentlichten Gewerbe-Marktbericht „Wohninvestment 2024/2025“ beschreibt der Immobiliendienstleister die aktuelle Entwicklung auf dem Hamburger Wohninvestmentmarkt. „Derzeit werden in Hamburg Zinshäuser in einer Spanne vom 14- bis 30-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt, die Quadratmeterpreise liegen mit 5.500 Euro in der Spitze auf dem Niveau von 2018“, so Rehberg. Dem G&B Preistrend zufolge, der Einschätzung der erzielbaren Ertragsfaktoren und Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser im Bestand, werden im kommenden Jahr die Faktoren und Preise wieder steigen. Für Standard-Immobilien (normal instand gehaltenes Wohnhaus mit mindestens fünf Wohneinheiten, welches zu marktüblichen Mietpreisen voll vermietet ist) wird davon ausgegangen, dass der durchschnittliche Maximal-Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2025 um 3,6 Prozent auf rund 5.700 Euro zulegen wird. Der Minimal-Kaufpreis dürfte sich im Bereich von 1.500 Euro stabilisieren. „Nach drei Jahren mit Preisreduzierungen erwarten wir in den nächsten zwölf bis 18 Monaten einen moderaten Zuwachs, insbesondere durch weiter ansteigende Mieten. Zudem ist angesichts der abflauenden Inflation im Euroraum eine weitere Zinssenkung wahrscheinlich", prognostiziert Rehberg.
Anzahl der Transaktionen erreicht 2023 historisches Tief
Mit nur 282 verkauften Mehrfamilienhäusern und einem Minus von rund 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr wurde 2023 hinsichtlich der Transaktionsanzahl in Hamburg ein historischer Tiefpunkt erreicht. Den Angaben des Gutachterausschusses Hamburg zufolge sank auch das Transaktionsvolumen (TAV) mit 41 Prozent signifikant auf ein Volumen von nur 939 Millionen Euro.
Der Analyse des Gutachterausschusses zufolge haben sich die Ertragsfaktoren und Quadratmeterpreise 2023 im Vorjahresvergleich reduziert. Über alle Lagen fielen die durchschnittlichen Vervielfältiger von dem 31,7-Fachen im Jahr 2022 auf das 23,5-Fache der Jahresnettokaltmiete im Jahr 2023. Die Quadratmeterpreise für Wohninvestments verzeichneten im gleichen Zeitraum einen Rückgang von rund 23 Prozent und reduzierten sich von 4.116 Euro auf 3.156 Euro. Hamburgs beste Lagen, die „bevorzugten“ Lagen, verbuchten mit einem Minus von etwa 38 Prozent einen noch kräftigeren Rückgang. Dort fielen die Preise von 8.455 auf 5.245 Euro pro Quadratmeter.
Die Grossmann & Berger GmbH mit Sitz in Hamburg ist ein Immobiliendienstleister. Die Gesellschaft ist ein Beteiligungsunternehmen der Haspa-Gruppe, zu der auch die Hamburger Sparkasse (Haspa) gehört.