Wohninvestments: Ulm, Mannheim, Heidelberg und Pforzheim sind "Hidden Champions"
Ulm, Heidelberg und Pforzheim weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften die attraktivsten Rahmenbedingungen in Baden-Württemberg auf. Mannheim, Pforzheim und Ulm sind bei Neubauimmobilien am attraktivsten. Das sind Ergebnisse des „Risiko-Rendite-Ranking Baden-Württemberg 2017“ des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber, für das insgesamt zwölf Städte in Baden-Württemberg untersucht wurden.
Mit einbezogen wurden Daten zur Bevölkerungsentwicklung, zur sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum. „Ziel unserer jährlich stattfindenden Untersuchung ist es, potenziellen Investoren Orientierung für Kaufentscheidungen zu geben. Die Mindestrendite mit eingepreistem Risiko ist hierfür ein wichtiges Kriterium. Nur wenn die Standortrendite mindestens genauso hoch wie die Mindestrendite ist, können Investoren davon ausgehen, dass das jeweilige Standortrisiko adäquat eingepreist ist“, sagt Steffen Wurst, Head of Transaction Residential Stuttgart bei der Dr. Lübke & Kelber.
Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Aus der Differenz zwischen der Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Baden-Württemberg. „Je größer die Differenz, desto lukrativere Investmentchancen bieten sich. Die Städte, die in diesem Vergleich am besten abschneiden und also die lukrativsten Opportunitäten darstellen, sind unsere ‚Hidden Champions‘“, erklärt Wurst.
Unter Einsatz einer langfristig gesicherten Finanzierung bieten Ulm, Heidelberg und Pforzheim bei Bestands- sowie Mannheim, Pforzheim und Ulm bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In Teillagen in Stuttgart, Tübingen und Konstanz dagegen werden die Mindestrenditen nicht mehr in Gänze oder gar nicht erzielt. „In den guten Lagen trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen“, erläutert Wurst. „Anders verhält es sich in den mittleren Lagen. Dort lässt sich in allen untersuchten Städten mehr als die Mindestrendite erwirtschaften.“
Im Bestandssegment biete sich in sechs der zwölf untersuchten Städte für Haushalte Wohneigentumsbildung an. Insbesondere in Pforzheim führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, zu einer um zwei Prozentpunkte niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. In geringerem Maße treffe dies auch auf Heilbronn, Heidelberg, Mannheim, Reutlingen und Ludwigsburg zu. „Unter anderem in den Städten Konstanz und Freiburg ist die Differenz negativ. Hier bringt der Kauf einer Wohnung bei Vollfinanzierung gegenüber der Anmietung keine laufenden Liquiditätsvorteile“, erläutert Wurst. Im Neubausegment gilt für alle zwölf Städte, dass die Anmietung einer Wohnung kostenschonender als die Finanzierung ist. Vor allem in Stuttgart beträgt die Haushaltsbelastung einer Mietwohnung durchschnittlich zehn Prozent weniger als bei Eigentumsbildung.
Quelle: Pressemitteilung Dr. Lübke & Kelber
Dr. Lübke & Kelber ist ein Immobiliendienstleister, der in Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart, Düsseldorf und Dresden präsent ist. (mb1)