"Zinsentwicklung wird relevanter als Klimawandel oder Digitalisierung"
Am deutschen Immobilien-Investmentmarkt wurde 2022 ein Gesamtinvestitionsvolumen (Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios) von rund 67 Milliarden Euro erzielt und damit mehr als 40 Prozent weniger als im Vorjahr (2021: 113,8 Milliarden Euro). Fast 80 Prozent der Investoren erwarten für dieses Jahr ein weiter sinkendes Transaktionsvolumen. Vier Prozent prognostizieren einen Anstieg, 18 Prozent eine Seitwärtsbewegung. Das geht aus der aktuellen Studie „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2023“ der Beratungsgesellschaft EY Real Estate hervor. Im Rahmen der Studie wurden 250 Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.
In allen Nutzungsarten außerhalb der Logistik – also bei Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und sogar Wohnimmobilien – erwarten die Umfrageteilnehmer mehrheitlich sinkende Preise. Lediglich bei Logistikimmobilien geht eine knappe Mehrheit der Investoren noch von stabilen Preisen aus. Jedoch wird auch dort kaum mehr eine positive Preisentwicklung erwartet. Die meisten Investoren erachten die Diskrepanz der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern als das entscheidende Hemmnis für Transaktionen – noch vor Unklarheiten über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung oder ESG-Risiken.
„In Erwartung sinkender Preise warten potenzielle Käufer lieber ab, während Verkäufer auf das gewohnte Preisniveau bestehen. Dieses Phänomen lähmt den Transaktionsmarkt in Krisenzeiten seit jeher – ist jedoch erfahrungsgemäß vorübergehend“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Autor der Studie. So erwarten rund zwei Drittel der Befragten, dass sich Käufer und Verkäufer noch im laufenden Jahr wieder auf eine gemeinsame Preisbasis verständigen werden.
Auch bei den prägendsten Megatrends hat sich etwas verschoben: Die Zinsentwicklung und der demografische Wandel lösen die noch im vorigen Jahr relevantesten Trends Digitalisierung und Klimawandel ab. So leidet nach Ansicht von rund drei Vierteln der Umfrageteilnehmer auch der Proptech-Sektor besonders unter der allgemeinwirtschaftlichen Situation.
„Die Zinsentwicklung ist als Megatrend mit Macht wieder aufs Tableau getreten und dominiert derzeit alles in der Immobilienwirtschaft“, sagt von Drygalski. „Umso wichtiger ist es jetzt, einen kühlen Kopf zu bewahren, dabei die anderen Herausforderungen, etwa im Bereich der nachhaltigen Transformation, nicht aus den Augen zu verlieren und den begonnenen Weg weiterzugehen.“
Knapp neun von zehn Befragten sind der Meinung, dass die hohen Energiekosten Anreize zur energetischen Transformation des Gebäudebestandes setzen. Über 60 Prozent gehen davon aus, dass die Energiekosten die Liquidität von Bestandshaltern gefährden werden, und 91 Prozent der Investoren erwarten, dass in diesem Jahr vermehrt restrukturierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb angeboten werden.
Allerdings gaben auch 88 Prozent der Befragten an, dass gezielte „Manage-to-Green“-Strategien durch fehlende Erfahrungswerte und Benchmarks erschwert werden. Zudem kennen fast 60 Prozent die Taxonomie-Konformitätsquote ihres Portfolios nicht. Folgerichtig meinen 90 Prozent der Umfrageteilnehmer, dass die ESG-Due-Diligence künftig wesentlicher Teil der Ankaufsprüfung wird.
Im Segment der Wohnimmobilien erwarten 81 Prozent der Investoren eine Trendumkehr: So könnten die steigenden Nebenkosten zukünftig zu einem geringeren Flächenverbrauch pro Kopf führen. Im Bürosegment sehen die Befragten trotz erschwerter Marktbedingungen auch einen positiven Trend: So könnten die hohen Energiekosten nach Ansicht von 60 Prozent der Umfrageteilnehmer dazu führen, dass Mitarbeitende wieder regelmäßiger im Büro arbeiten.
Für das Einzelhandelssegment erwarten 92 Prozent der Befragten angesichts steigender Verbraucherpreise, sinkender Kaufkraft und hoher Energiekosten Insolvenzen im Non-Food-Bereich. Das Hotelimmobiliensegment wird nach Prognose von 96 Prozent der Investoren weiter erheblich unter dem Fachkräftemangel leiden. (DFPA/JF1)
Ernst & Young ist ein unter dem Kürzel EY global operierendes Netzwerk rechtlich selbstständiger und unabhängiger Unternehmen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung, Risk Advisory, Financial Advisory sowie Unternehmens- beziehungsweise Managementberatung und klassische Rechtsberatung.