Datenbank zeigt keine deutsche Immobilien-Preisblase
Auf Basis der Preisdatenbank hat das Forschungs- und Beratungsunternehmen Empirica seinen „Blasenindex I/2018“ veröffentlicht. Die Datenbank reicht bis ins Jahr 2004 zurück und erfasst deutsche Immobilieninserate. Im bundesweiten Durchschnitt kosten danach neue Eigentumswohnungen 5,6 Jahreseinkommen oder 27,5 Jahresmieten. Die Rendite liege bei 3,6 Prozent. Neubauten und Verschuldungshöhe bleiben schwach und bremsen die Gefahr einer Preisblase, heißt es.
Der Gesamtindex stagniert in Schrumpfungsregionen und steigt in Wachstumsregionen an, heißt es im Analysetext von Empirica. Das Rückschlagpotenzial beschreibe die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten. Bundesweit liege es bei 15 Prozent. In den Top-7-Städten hingeben bei 31 Prozent. Sogar in demographischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um sechs Prozent einbrechen, heißt es. Ob das geschehe, hänge von der Geschwindigkeit der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende sowie den politischen Begleitumständen ab. Externe Schocks würden die Wahrscheinlichkeit erhöhen, heißt es ergänzend.
Gegenüber dem Vorquartal ergebe sich keine Veränderung bei der Blasengefahr in Großstädten: Für neun von zwölf werde eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert. In Essen ist die Gefahr „mäßig hoch“, in Leipzig „gering“ und in Dortmund weiterhin „sehr gering“.
Empirica erklärt, dass der Blasenindex auf der Analyse von Zuwächsen verschiedener Indikatoren und nicht auf dem Überschreiten absoluter Schwellenwerte basiere. Daher könnten allein Vergleichsländer mit vergangenen Preisblasen betrachtet werden, um die aktuelle Situation beurteilen zu können. So sei in den Jahren 2006/2007 in Spanien beziehungsweise Irland eine Preisblase geplatzt. Damals wären die Hauspreise relativ zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) bis zum Jahr 2012 um 4,6 Prozent per annum in Spanien und in Irland um zehn Prozent per annum gesunken. Laut Empirica seien zuvor in Spanien 15,4 Wohnungen pro tausend Einwohner fertiggestellt worden. Die ausstehenden Kredite für den Wohnungsbau seien auf 63 Prozent des BIP gestiegen. In Irland habe die Fertigstellungsquote sogar bei 20,9 Wohnungen und die Schuldenquote bei 72 Prozent gelegen. Aktuell würden in Deutschland rund drei Wohnungen pro tausend Einwohner fertiggestellt werden und die Schuldenquote betrage rund 40 Prozent des BIP, schreiben die Experten.
Quelle: Studie Empirica
Die Empirica AG ist ein unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungs- und Beratungsinstitut. Es arbeitet an der Schnittstelle von Forschung, Politik und Praxis. Ziel des Unternehmens ist es, Bezüge zwischen Praxis und wissenschaftlicher Diskussion herzustellen. (TS1)