"DFV Hotel Oberursel" lässt ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten
Das Analysehaus Scope bewertet den geschlossenen alternativen Investmentfonds „DFV Hotel Oberursel“ mit einem Rating von „bbb (AIF)“. Der Fonds lässt also eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten. Vor allem das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung und der über die Fondslaufzeit hinauslaufender Pachtvertrag haben das Rating positiv beeinflusst. Auf Anfrage von DFPA teilte HKA mit, dass sich der Publikums-AIF noch nicht im Vertrieb befindet.
Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an einer Hotelimmobilie in Oberursel, Hessen. Das „The Rilano Hotel Frankfurt Oberursel“ wurde 1999 errichtet und verfügt über 220 Gästezimmer. Insgesamt verfügt das 4-Sterne Business- und Tagungshotel über bis zu zwölf Konferenzräume, die Platz für bis zu 720 Personen bieten.
In den Jahren bis 2020 wird das Hotel umfassend renoviert und modernisiert. Der Pachtvertrag mit der Rilano Group endet am 31. Dezember 2037. Hieran anschließend verfügt die Pächterin über zwei Verlängerungsoptionen à fünf Jahre.
Das gesamte Investitionsvolumen von 27,2 Millionen Euro wird in Höhe von 13,0 Millionen Euro durch Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 47,9 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 18,0 Prozent bezogen auf das Eigenkapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 3,64 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 2,78 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch das sehr gute Asset Management Rating der HKA und den über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtvertrag. Hinzu kommen der bereits erfolgte Eigentumsübergang der Immobilie und die fixierte Fremdfinanzierung über zehn Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem, dass es sich um eine Single-Tenant-Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit handelt. Des Weiteren zählt die Ausfallwahrscheinlichkeit der Mietgarantin im Non-Investment-Grade-Bereich, das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren und die prozentual vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF zu den Risikotreibern.
Die Scope Analyse hat für den AIF folgende eine Break-Even-Wahrscheinlichkeit von 94,9 Prozent und eine Verlustmöglichkeit 5,1 Prozent ergeben. Der Value-at-Risk liegt laut Scope bei 31,6 Prozent (ein Verlust von 31,6 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten). Das Analysehaus stuft den Publikums-AIF in die Risikoklasse: 5 ein.
Für den Anbieter liegt ein Scope Asset Management Rating für den Bereich Immobilien von „AA (AMR)“ vor (Stand: 11. Oktober 2018).
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Deutsche Fondsvermögen GmbH ist ein Spezialinvestor für Hotels, Wohnen und Infrastruktur. Das Unternehmen wurde 2008 durch den Profunda Konzern mit einem Netzwerk international erfahrener, institutioneller und privater Gesellschafter gegründet und investiert international. Zum Profunda Konzern gehören ebenfalls der Investor für Immobilien im Healthcare-Sektor Immac Group sowie die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, welche eine regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft ist. Die Konzerngruppe hat ihren Sitz in Hamburg und ist seit nunmehr 20 Jahren als Immobilieninvestor in mehreren Ländern tätig. (JF1)