Die AIF-Branche hat sich ein großartiges Zeugnis ausgestellt
EXXECNEWS hat es sich zur Aufgabe gemacht, über die Performanceleistungen der Sachwertbranche zu berichten. Hierzu wurde erstmals eine Umfassende Auswertung der AIF-Lageberichte vorgenommen. In Ausgabe 10/2020 bietet EXXECNEWS ein erstes Fazit von 210 gelesenen Berichten.
Gegenstand dieser ersten Prüfrunde waren AIF-Lageberichte 2018. Untersucht wurden zunächst die Kriterien: 1) stehen überhaupt alle Berichte zur Verfügung? 2) Sind diese Berichte inhaltlich zielführend? 3) Formulieren die Berichte Soll/Ist Vergleiche, beschreiben sie Prospektpläne versus Erreichtes? 4) Sind sie verständlich formuliert?
Über alternative Investmentfonds (AIF) ist „spätestens sechs Monate nach Ablauf des Geschäftsjahres“ ein Jahresbericht zu erstellen und beim Bundesanzeiger einzureichen. So bestimmt es der § 45 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Er muss den geprüften Jahresabschluss, den geprüften Lagebericht, die Erklärung des gesetzlichen Vertreters des geschlossenen inländischen Publikums-AIF über die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben und die Bestätigung des Abschlussprüfers enthalten. Und was im Lagebericht stehen soll, das bestimmt der § 289 des Handelsgesetzbuches (HGB): Er soll „ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild“ der Gesellschaft vermitteln und „ausgewogen und umfassend“ ihre Geschäftstätigkeit darstellen.
Warum war dem Gesetzgeber die Veröffentlichung dieser Berichte so wichtig? Weil damit eben „die Öffentlichkeit“ und nicht nur eingeschworene Kreise über die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen AIF informiert werden soll – einerlei, ob Anleger, Anlagevermittler, interessierte Finanzkreise oder auch die Konkurrenz. Und das setzt voraus, dass der Lagebericht in einer einfach verständlichen Sprache abgefasst wird und eben alle Informationen „ausgewogen und umfassend“ zur Verfügung stellt, um das „den tatsächlichen Verhältnissen entsprechende Bild“ zu ermöglichen.
Zuallererst die zentrale und gute Nachricht:
„Bad news“ musste die noch junge AIF-Branche durch die Bank nicht vermelden. Gut, im Einzelfall mag es zu einem Mieterausfall gekommen sein oder fielen nicht geplante Instandhaltungen an, aber – summa summarum – nichts Dramatisches, nichts Existenzbedrohendes. Die Performance der AIF kann sich bislang durchaus sehen lassen.
Auch ist die Qualität der Lageberichte für die noch junge Branche außerordentlich hoch. Aber: Das Gute ist der Feind des Besseren. Deswegen liste ich hier einige Punkte, die mir beim Studium der Lageberichte aufgefallen sind – Anregungen, durch die die Aussagekraft der Lagebericht weiter gesteigert werden könnte.
Eine beliebte und vielfach verwendete Formulierung in den Lageberichten ist „im Wesentlichen prospektgemäß“. Was auch immer damit gemeint ist. Für jeden dieser AIF wurde für die Einwerbung des Eigenkapitals ein Verkaufsprospekt erstellt und veröffentlicht, der für die Emittenten Verpflichtung und für Anleger Grundlage der Entscheidung ist. Dann zu berichten, der AIF lief „im Wesentlichen prospektgemäß“, ist eine ziemlich vage Berichterstattung und ersetzt keinen expliziten Soll-Ist-Vergleich: Nur dadurch können sich Anleger eigenständig ein Bild machen, ob ihr AIF „im Wesentlichen prospektgemäß“ lief.
Der Umfang eines Lageberichts hängt sicherlich einerseits von der Investitionsstrategie des AIF, andererseits auch von der subjektiven Sicht des jeweiligen Verfassers ab. Im Fokus hat die Geschäftstätigkeit des AIF zu stehen, die umfassend beschrieben werden soll. Wenn quantitativ mehr über die Tätigkeit der ihn verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) berichtet wird, dann stimmt die Gewichtung nicht und lenkt den Leser vom eigentlichen Inhalt ab, nämlich der Performance des AIF.
Auch bei der Vorgabe, „umfassende Information“ zur Verfügung zu stellen, haben AIF-Lageberichte sicherlich noch Verbesserungspotenzial: Wenn bei Sozialimmobilien kein Wort über den Betreiber verloren wird, wenn bei Hotelinvestments vergeblich nach dem Pächter/Betreiber zu suchen ist und wenn bei Einzelhandelsflächen der oder die Hauptmieter nicht erwähnt werden, dann ist das schwerlich als „umfassende Information“ anzusehen: Es sind die Betreiber und Mieter, die letztlich für die Anleger die Rendite bringen.
Noch deutlicher wird dieses Manko bei der häufigen Doppelstöckigkeit von Beteiligungen: Der AIF unterhält keine Direktinvestments (zum Beispiel in Immobilien), sondern investiert in Ziel-/ Objektgesellschaften. Der AIF erzielt daraus Beteiligungserträge, über die der Lagebericht informiert. Das eigentliche operative Geschäft läuft aber in den Ziel-/Objektgesellschaften, über das der Anleger in den Lageberichten häufig nur spärliche Information erhält.
Der Nettoinventarwert, auch net asset value (NAV) genannt, hat sich zwischenzeitlich zu einer der zentralen Kennziffern der AIF-Branche gemausert. Er ergibt sich „aus der Summe aller bewerteten Vermögensgegenstände abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten“ (FAZ.NET Börsenlexikon). Rechnerisch zwar immer nach der selben Formel ermittelt, unterscheidet sich seine Darstellung von Lagebericht zu Lagebericht: Mal ist es eine absolute Zahl bezogen auf das Investmentvermögen, mal ist es eine absolute Zahl bezogen auf einen Anteil am Eigenkapital des AIF, die dann wiederum variiert, je nachdem ob sie auf einen Anteil von 10.000 Euro oder 1.000 Euro bezogen wird. Wirklich vergleichbar wird der Nettoinventarwert pro Anteil dann, wenn er in einer Prozentzahl ausgedrückt wird.
Hier – und nicht nur beim Nettoinventarwert, sondern bei den Inhalten der Lageberichte überhaupt - zu einer Standardisierung zu kommen, könnte eine der wichtigsten Aufgaben für den neuen VKS Verband der Kapitalverwaltungsgesellschaften und Sachwertanbieter e.V. werden, in dem sich bedeutende KVGen zusammengeschlossen haben. Denn Standardisierung erhöht und verbessert die Transparenz der AIF-Kapitalanlage.