Dr. Peters Publikums-AIF lässt ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten
Das Analysehaus Scope hat den geschlossenen Publikums-AIF „Dr. Peters DS 142 Hotel Oberpfaffenhofen“ der Dr. Peters Group mit „bbb+ (AIF)“ bewertet. Der Fonds lässt demnach eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten. Vor allem der über die Fondslaufzeit hinauslaufende Mietvertrag sowie die bereits erfolgte Eröffnung des Hotelneubaus haben das Fondsrating positiv beeinflusst.
Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 27,6 Millionen Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in den Neubau eines „Classic Select“-Businesshotels (entspricht weitestgehend einer Vier-Sterne-Kategorie) der Marke „Courtyard by Marriott“.
Der vereinbarte Immobilienkaufpreis liegt bei 24,2 Millionen Euro. Das Gesamtfondsvolumen von 27,6 Millionen Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 13,1 Millionen Euro inklusive Agio sowie durch vorrangiges Fremdkapital in Höhe von 14,5 Millionen Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei circa 52 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 11,1 Prozent bezogen auf das Emissionskapital an. Das Bewertungsgutachten liegt Scope nicht vor.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 5,24 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 4,09 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating dadurch, dass es sich bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Dr. Peters Asset Finance um einen erfahrenen Asset Manager im Bereich Immobilien handelt. Ebenfalls positiv wirkt sich der über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtvertrag aus. Hinzu kommen das Alleinstellungsmerkmal, dass das Hotel das erste Marken-/Tagungshotel an diesem Standort ist, die bereits erfolgte Eröffnung des neuen Hotels und die fixierte Fremdfinanzierung ohne Währungsrisiko.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem, dass es sich bei der Fondsimmobilie um eine Single-Tenant-Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit handelt. Ein weiteres Risiko sei die Ausfallwahrscheinlichkeit der Pächterin im Non-Investment-Grade-Bereich. Hinzu kommen das Marktwertrisiko bei Verkauf der Immobilie und das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren.
Die Scope-Analyse hat für den AIF eine Break-even-Wahrscheinlichkeit von 95,77 Prozent ergeben. Die Verlustmöglichkeit liegt laut Scope bei 4,23 Prozent und der Value-at-Risk beträgt 33,36 Prozent (Ein Verlust von 33,36 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten). Das Analysehaus stuft den Fonds in die Risikoklasse 5 ein.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Dr. Peters Group mit Sitz in Dortmund und Niederlassung in Hamburg konzipiert, platziert und verwaltet geschlossene Beteiligungsmodelle in den Assetklassen Flugzeuge, Immobilien und Schiffe. Die 1960 gegründete Unternehmensgruppe beschäftigt 170 Mitarbeiter und hat bislang 143 Fonds aufgelegt. (JF1)