"Fokus Wohnen Deutschland" erhält vorläufiges Rating von "aAIF"
Das Analysehaus Scope hat den „Fokus Wohnen Deutschland“, einen offenen Immobilien-Publikums-AIF des Asset Managers Industria Wohnen, mit einem Preliminary Rating von „aAIF“ bewertet. Der derzeit noch im Aufbau befindliche Fonds hat bereits mehrere Objekte strategiekonform angekauft. Die Liquiditätssteuerung erfolgt effizient durch ein Cash-Call-Verfahren und verhindert damit Verwässerungseffekte. Gemäß Anlagebedingungen investiert der Fonds in überwiegend in Deutschland gelegene Immobilien. Darüber hinaus müssen mindestens 51 Prozent der gesamten Jahresnettosollmieteinnahmen aus Wohnimmobilien stammen. 20 Prozent des Wertes des Sondervermögens kann für Projektentwicklungen erworben werden. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH.
Die Fondsauflage erfolgte zum 3. August 2015. Die Basis für diese Bewertung bildet eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein Interview mit dem Asset Manager. Sobald der Fonds über einen vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahresbericht verfügt, wird das vorläufige Rating aktualisiert und in ein finales Rating überführt.
Eine regionale Diversifikation sollte aus Sicht von Scope unter Berücksichtigung der spezifischen Ausrichtung des Asset Managers in diesem Marktsegment zeitnah umsetzbar sein, wobei sich das Preisniveau für Wohnimmobilien in stark nachgefragten Metropolregionen auf einem historisch hohen Marktniveau befindet. An einigen Hotspots deutscher Großstädte zeigen sich nach Ansicht von Scope erste Überhitzungstendenzen. Viele Standorte abseits derer weisen jedoch aufgrund der Bevölkerungszunahme auch einen steigenden, zum Teil signifikanten, Wohnungsmangel auf. Daher sind Investments in den Wohnungssektor aus Sicht von Scope unter Berücksichtigung der entsprechenden regulatorischen Rahmenbedingungen, wie beispielweise Einschränkungen durch die Mietpreisbremse, durchaus ein sinnvolles Investitionskonzept.
Aus Sicht von Scope wird die bisherige Ankaufspolitik als positiv beurteilt. Ankäufe wurden zwar auch in peripheren Großstadtlagen getätigt, diese sind aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen. Die Ausschüttungsrendite des Fonds soll nach Angaben des Asset Managers bei etwa drei Prozent liegen. Diese Annahme liegt dem Preliminary Rating zugrunde. Mit 3,16 Prozent zum Abschluss des ersten Rumpf-Geschäftsjahres zum 30. April 2016 wurde dieser Zielwert überschritten. Mit 3,4 Prozent zum Abschluss des ersten Rumpf-Geschäftsjahres zum 30. April 2016 konnte auch eine BVI-Rendite von mehr als drei Prozent erreicht werden. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite bei 5,0 Prozent per 28. Februar 2017.
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine leicht überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds, da die Liquiditätsanlage risikoarm und die Fremdfinanzierungsquote mit 19 Prozent als leicht erhöht im Kontext der offenen Publikumsfonds bewertet wird. Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der Inlandsinvestitionen und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Industria Bau- und Vermietungsgesellschaft mbH (Industria Wohnen) mit Sitz in Frankfurt am Main ist eine Tochtergesellschaft der Degussa Bank und Teil des Warburg-Verbunds. Industria Wohnen betreut als Asset Manager private und institutionelle Investoren und ist inzwischen mit mehr als 1,3 Milliarden Euro im deutschen Wohnungsmarkt investiert. (JF1)