Geschlossene Immobilien-AIF mit Wachstumspotenzial - insbesondere Spezial-AIF
Der Markt für geschlossene Immobilien-AIF ist wieder auf Wachstumskurs. So kommentiert die Kapitalverwaltungsgesellschaft IntReal das aktuelle Marktgeschehen in diesem Segment. Laut den Zahlen der Bundesbank per September 2017 sei in den vergangenen zwei Jahren eine Zunahme um rund 17 Prozent zu verzeichnen - während das Nettofondsvermögen im September 2015 noch bei 18,4 Milliarden Euro lag, betrug es ein Jahr später rund 19,5 Milliarden Euro und im September 2017 rund 21,5 Milliarden Euro. Die Bundesbankstatistik unterscheidet dabei nicht zwischen geschlossenen Spezial-AIF und geschlossenen Publikums-AIF. Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal kommentiert: „Die 21,5 Milliarden Euro Nettofondsvermögen enthalten auch Altfonds aus der Zeit vor der Umsetzung der AIFM-Richtlinie. Das Wachstum der Branche resultiert somit im Wesentlichen aus neu aufgelegten Fonds gemäß Kapitalanlagegesetzbuch.“
Laut Bundesbank flossen den geschlossenen Immobilien-Vehikeln in den ersten neun Monaten des Jahres 2017 rund 1,4 Milliarden Euro an frischen Mitteln zu. Unter Abzug der Ausschüttungen und anderer Rückflüsse, bleiben Nettomittelzuflüsse von 685 Millionen Euro. Die Bundesbankzahlen zeigen jedoch nicht, welcher Anteil davon in institutionelle Produkte und Publikums-Produkte geflossen ist.
„Ein Indikator für die Verteilung zwischen institutionellen und privaten Geldern ist die BVI-Statistik – auch wenn diese nicht den Gesamtmarkt abdeckt, sondern nur die Mitglieder des Verbands“, so Schneider weiter. Laut BVI Investment-Statistik flossen den geschlossenen Immobilienpublikums-AIF in den ersten neun Monaten 2017 rund 216 Millionen Euro netto zu. Bei den geschlossenen Immobilien-Spezial-AIF betrugen die Nettozuflüsse rund 365 Millionen Euro. Schneider: „Dies deckt sich auch mit unserer Marktwahrnehmung. Wir als Service-KVG sprechen mit vielen Anbietern am Markt und nehmen das stärkere Wachstum im Bereich der geschlossenen Immobilien-Spezial-AIF wahr. Insbesondere zahlreiche institutionelle Investoren nutzen das Vehikel für Club Deals für großvolumige Einzelimmobilien. Daher sehen wir auch in diesem Teilsegment für 2018 das stärkere Wachstumspotenzial.“
Laut Schneider würde damit klar, dass die Transparenz bei den geschlossenen Immobilien-AIF zwar zugenommen hat, aber immer noch verbessert werden kann. „Ich würde mir wünschen, dass künftig detailliertere Datenabfragen und Datenlieferungen die Auswertungsmöglichkeiten und somit statistische Aussagen über den Markt noch valider machen. Denn Transparenz ist ein wichtiger Faktor für das Anlegervertrauen“, so Schneider.
An die Bundesbank müssen alle AIF gemeldet werden. Insgesamt bezieht sich die September-Statistik der Bundesbank auf 1.528 geschlossene Immobilien-AIF. Die Vermögenspositionen dieser Fonds summieren sich auf rund 41,8 Milliarden Euro. Dem stehen Verbindlichkeiten von insgesamt 20,3 Milliarden Euro gegenüber, was einer Kreditquote von rund 48 Prozent entspricht. Abzüglich des Fremdkapitals verbleibt ein Nettofondsvermögen von rund 21,5 Milliarden Euro. Schneider kommentiert: „Die Kreditquote ist relativ niedrig und liegt sogar unterhalb der 50 Prozent-Grenze, die eigentlich nur für die offenen Immobilien-Spezialfonds gilt. Hierin zeigt sich ein weiterer Trend am Markt: Die offenen und die geschlossenen Immobilien-AIF nähern sich strukturell, beispielsweise beim Thema Eigenkapitaleinsatz, an. Auch die Tatsache, dass bei den Angeboten für Privatanleger viele geschlossene AIF als risikodiversifizierte Semi-Blindpools aufgelegt werden, die sukzessive aus mehreren Immobilien bestehende Portfolios aufbauen, illustriert diese Tendenz.“
Trotz des Wachstums liegen die geschlossenen Immobilienvehikel deutlich hinter den offenen Immobilien-AIF. Zum Vergleich: Die Kapitalmarktstatistik der Bundesbank gibt das Nettovermögen der offenen Immobilien-Publikumsfonds mit 87,3 Milliarden Euro an, bei den Immobilien-Spezialfonds sind es 82,6 Milliarden Euro. Seit Anfang 2015 weise die Bundesbank monatlich umfassende Informationen zu geschlossenen AIF und separat zur Unterkategorie Immobilien-AIF aus und fülle damit eine wichtige Informationslücke.
Quelle: Pressemitteilung IntReal
Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH ist eine auf Immobilien-Investmentprodukte spezialisierte Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg. Sie bietet Asset Managern, Vermögensverwaltern, Projektentwicklern und Bestandshaltern die Auflage und Administration von KAGB-regulierten Immobilienfonds an. Das 2009 gegründete Tochterunternehmen der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH verwaltet ein Gesamt-Investitionsvolumen in Höhe von rund 16,6 Milliarden Euro in 112 Fonds. (Stand: 30. September 2017) (JF1)