Geschlossener AIF von Jamestown mit „b“ geratet
Das Analysehaus Scope Ratings hat den Publikums-AIF (Alternativer Investmentfonds) „Jamestown 29“ des Assetmanagers Jamestown mit einem Rating von „b (AIF)“ bewertet. Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 2,87 Prozent per anno mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 3,21 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine sehr mäßige risikoadjustierte Rendite erwarten.
Der Anleger beteiligt sich über den Fonds an einem Immobilienportfolio in den USA. Das angestrebte Eigenkapitalvolumen beträgt bis zu 750 Millionen US-Dollar. Bislang ist die Anbindung von drei Objekten erfolgt, welche durch 193,7 Millionen US-Dollar vorrangiges Fremdkapital und die bewerteten 161,2 Millionen US-Dollar Eigenkapital finanziert werden. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 54,6 Prozent. Weitere Objektankäufe sind von Seiten des Initiators geplant. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 5,4 Prozent an.
Als Stärken des AIF identifiziert Scope die hervorragende Qualität von Jamestown als Asset Manager von Geschlossenen US-Immobilienfonds, den bereits erfolgten Eigentumsübergang bei drei Objekten und die währungskongruente US-Dollar-Finanzierung.
Schwächen des AIF bestehen gemäß Scope vor allem im Risiko, dass die sehr optimistischen Annahmen Jamestowns bezüglich des Mietniveaus und der zu erwartenden Mietpreissteigerung im Objekt America’s Square nicht erreicht werden. Ebenfalls als Schwäche sieht Scope die teilweise Finanzierung von Ausschüttungen laut Prognoserechnung durch Erhöhungen des Eigen- und Fremdkapitals. Negativ schlug sich sowohl das Anschlussfinanzierungs- und Zinsänderungsrisiko aufgrund endfälliger Fremdfinanzierung und Auslauf der Zinsbindungen drei Jahre vor den geplanten Objektveräußerungen nieder als auch die geringe Diversifikation, da der Hauptteil der Mieteinnahmen dem besonders zyklischen Bürosegment entstammt und beide Nahversorgungszentren sich stark in Struktur, Größe und Lage ähneln.
Quelle: Pressemitteilung Scope
Die 2002 gegründete Scope-Unternehmensgruppe ist eine bankenunabhängige Ratingagentur mit Sitz in Berlin. Sie ist auf das Rating von Unternehmen, Anleihen, Fonds und Zertifikaten spezialisiert und analysiert Vermögenswerte in Höhe von 1,2 Billionen Euro (Assets under Analysis 2011). (JF1)