Immobilien-AIF kaum von der Corona-Krise betroffen
In den vergangenen Jahren galten deutsche Immobilien als „Safe Haven“-Investment und haben Jahr für Jahr mehr Anlegerkapital angezogen. 2019 wurden bundesweit über 70 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert; damit wurde der erst im Vorjahr aufgestellte Rekordumsatz noch einmal deutlich um fast 20 Prozent übertroffen. Der Wohninvestmentmarkt erreichte erstmals seit 2015 wieder die 20-Milliarden-Euro-Schwelle. Nunmehr sind von der Corona-Krise auch die Immobiliennutzer wie Einzelhändler und Hotels unterschiedlich stark betroffen, was möglicherweise den Anlageerfolg entsprechender Fondsprodukte infrage stellt. Vereinzelt haben Fondsgesellschaften geplante Auszahlungen bereits gekürzt oder verschoben. Vor diesem Hintergrund hat EXXECNEWS in Ausgabe 10/2020 die Anbieter von Immobilien-Publikums-AIF zu den Auswirkungen der Corona-Krise auf ihre AIF befragt. Die Antworten – im folgenden auszugsweise – zeigen, dass die verschiedenen Assetklassen innerhalb des Immobiliensegments unterschiedlich stark betroffen sind. Es sind allenfalls geringfügige Auswirkungen auf den Anlageerfolg zu erwarten.
EXXECNEWS: Rechnen Sie mit erhöhten Mietausfallrisiken in Ihren Fonds?
Michael Guggenberger, Leiter Fonds- und Assetmanagement, Geschäftsbereich Immobilien Europa der BVT Gruppe: Bei Immobilien sind die Auswirkungen je nach Nutzungsart unterschiedlich. […] Für Einzelhandelsflächen ohne Lebensmittel-/Drogerieschwerpunkt ist davon auszugehen, dass die Mieter die gesetzlich geschaffene Stundungsmöglichkeit für die Mieten April bis Juni 2020 in Anspruch nehmen werden. Aufgrund des geringen Anteils hat dies aber aus aktueller Sicht keine signifikante Auswirkung auf unsere Fonds.
Nils Harde, Vorstand der INP Holding AG: Der Markt der Sozialimmobilien ist grundsätzlich ein demografisch geprägter Wachstumsmarkt, für den die langfristigen Veränderungen in unserer Gesellschaft und deren Altersstrukturen maßgebend sind. Sozialimmobilien wie Pflegeeinrichtungen und Pflegewohnanlagen haben keine Abhängigkeit zu anderen Immobilienarten und zeigen wenig Korrelation zu anderen Wirtschaftszweigen oder konjunkturellen Entwicklungen.
Mit Blick auf das INP-Immobilienportfolio beträgt der Anteil gewerblich genutzter Mietflächen gerade einmal rund zwei Prozent, womit die Auswirkungen aufgrund von reduziertem Kundenverkehr beziehungsweise von angeordneten Zwangsschließungen und damit verbundenen Umsatzeinbußen einzelner Mieter und die Mietausfallrisiken insgesamt sehr gering einzuschätzen sind.
EXXECNEWS: Hat die Corona-Krise möglicherweise Einfluss auf die Bewertung der Fondsimmobilien?
Harde: Ein Einfluss der Corona-Pandemie auf die mittel- bis langfristige Wertentwicklung unserer Fondsimmobilien ist aufgrund der zuvor beschriebenen spezifischen Merkmale der Assetklasse Sozialimmobilien unseres Erachtens nach nicht zu erwarten.
Guggenberger: Generell gehen wir davon aus, dass Immobilienwerte für Büro- und Handelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt auch weiterhin stabil sein werden, da diese Nutzungsarten von der aktuellen Corona Krise nicht so stakt betroffen sind.
Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter der Habona Invest GmbH: Nahversorgungsimmobilien gewinnen schon seit einiger Zeit stetig an Wert. Die Corona Krise könnte diesen Trend noch beschleunigen, da sich die Miethöhen als nachhaltig und die großen Hauptmieter als extrem bonitätsstark erweisen.
EXXECNEWS: Welche Maßnahmen hat Ihr Fondsmanagement zur Sicherstellung der Liquidität Ihrer Fonds getroffen?
Ralf Cont, Vorstand Liquiditätsmanagement der Project Investment AG: Seit Jahresanfang sind wir bei Ankäufen eher defensiv eingestellt, da der Preisauftrieb in den Metropolregionen für uns teilweise nicht nachvollziehbar war. Ob und in welcher Höhe diese Preiseffekte durch die Corona-Krise wieder kompensiert werden oder es zu deutlichen Preisabschlägen bei bebaubaren Grundstücken kommt, ist derzeit noch nicht zu beantworten. Daher sind wir aktuell im Ankauf weiterhin sehr zurückhaltend.
Guggenberger (BVT): Die monatlichen Cash-Flow-Planungen wurden bis Ende 2020 auf Basis aller vorliegenden Informationen gestresst.
EXXECNEWS: Inwieweit sind Ihre Anleger und deren Anlageerfolg betroffen?
Harde: Die Auswirkungen der Corona-Krise insgesamt auf die Anleger und den Anlageerfolg unserer Investments ist derzeitig nicht abschließend abschätzbar. Da der wirtschaftliche Einfluss im Bereich der Pflege älterer Menschen allerdings nicht so hoch ist wie in anderen Wirtschaftsbereichen, erwarten wir wenn überhaupt nur geringfügige Auswirkungen auf die INP Fonds.
Cont: Hierzu ist eine seriöse Aussage schwer. Keiner weiß, wie lange und in welchem Ausmaß die Auswirkungen der Krise die Gesamtwirtschaft und somit auch den Wohnungsbau treffen.
Guggenberger: Je nach Fortentwicklung der Krise kann nicht ausgeschlossen werden, dass etwaige gestundete Mieteinnahmen gegebenenfalls zu einer einmaligen Reduzierung der Ausschüttungen führen.
Palla: Wir rechnen weiterhin mit einem mindestens planmäßigen Verlauf unserer Fonds.