Neuer Publikums-AIF von Deutsche Finance erhält Scope Rating
Das Analysehaus Scope bewertet den geschlossenen alternativen Investmentfonds „DF Deutsche Finance Investment Fund 17“ der Investmentgesellschaft Deutsche Finance mit einem Rating von „bbb (AIF)“. Der Fonds lässt nach Ansicht von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten. Dieses Rating gilt vorbehaltlich der Erteilung der Baugenehmigung für die noch zu errichtende Immobilie.
Der Anleger beteiligt sich mit einer Mindestanlage von 25.000 US-Dollar an einem Publikums-AIF, der als Co-Investor und Minderheitsgesellschafter mittelbar an einer Immobilienprojektentwicklung in den USA beteiligt ist. Das Anlageobjekt ist eine neu zu errichtende Immobilie im Großraum Boston, deren Flächen überwiegend zu Labor- und Bürozwecken genutzt und an mehrere Mieter vermietet werden sollen. Das Grundstück soll von einem weiteren Publikumsfonds der Deutsche Finance zu dem von einem externen Gutachter bestimmten Wert erworben werden.
Auf Ebene des Publikums-AIF wird das Investitionsvolumen inklusive Agio in Höhe von 60,9 Millionen US-Dollar komplett durch Eigenkapital finanziert. Über den Ausgabeaufschlag von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 12,2 Prozent bezogen auf das Eigenkapital an. Auf Ebene der Projektgesellschaft ist das Anlageobjekt teilweise mit Fremdkapital finanziert. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat der AIF weder Investitionen in das Anlageobjekt getätigt noch Kapitalzusagen im Zusammenhang mit der Investition in das Anlageobjekt abgegeben.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 5,42 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 4,92 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch den Zugang zu einem institutionellen Club Deal als Privatanleger, die in unmittelbarer Nähe des zu errichtenden Labor-Clusters befindlichen Universitäten Harvard und MIT und die Core-Lage für die geplante Nutzungsart mit sehr geringen Leerstandsquoten und steigendem Mietniveau über die letzten Jahre. Hinzu kommt die geplante kurze Fondslaufzeit von rund vier Jahren und dass die Deutsche Finance als Asset Manager über eine ausgebaute Strukturierungs- und Transaktionskompetenz bei Club Deals verfügt. Ebenfalls positiv sieht Scope die geplante LEED-Zertifizierung der Immobilie.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem die noch nicht vorliegende Baugenehmigung, die Risiken aus der Projektentwicklung (beispielsweise Fertigstellung und Vermietung) und dass der realisierte Verkaufspreis unterhalb des geplanten Verkaufspreises liegen kann. Weitere Risikotreiber sind aus Sicht von Scope die begrenzte Mitsprache- und Einflussmöglichkeit der Anleger aufgrund der Minderheitsbeteiligung, die noch nicht geschlossenen Verträge (zum Beispiel Darlehensvertrag, Verträge Projekt-/Beteiligungsgesellschaften) und die konzeptionsbedingte mehrstöckige komplexe Beteiligungsstruktur.
Laut Scope Analyse liegt die Break-Even-Wahrscheinlichkeit des Fonds bei 88,59 Prozent, die Verlustmöglichkeit bei 11,41 Prozent und der Value-at-Risk bei 26,23 Prozent (ein Verlust von 26,23 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten). Scope hat den Fonds in Risikoklasse 5 eingestuft. (DFPA/JF1)
Quelle: Ratingmitteilung Scope
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