Offene Immobilienfonds: Dauerhaft hohes Zinsniveau wird zur Herausforderung
Die Notenbanken sind sich einig: Das hohe Zinsniveau wird noch eine Weile Bestand haben. Für offene Immobilienfonds sind das keine guten Nachrichten. Denn hohe Zinsen reduzieren Mittelzuflüsse und erzeugen Abwertungsdruck für Immobilien, so merkt das Analysehaus Scope an.
Im Wettbewerb um Anlegergelder bedeutet dies für offene Immobilienfonds laut Scope, dass sie im Vergleich zu Zinsanlagen an Attraktivität verlieren. Das wirkt sich unmittelbar auf die Kapitalflüsse aus. Ende August lag das Netto-Mittelaufkommen – der Saldo von Zu- und Abflüssen – für sämtliche Fonds bei 1,31 Milliarden Euro und damit deutlich niedriger als in den vergangenen Jahren. Für das Gesamtjahr 2023 erwartet Scope, dass das Netto-Mittelaufkommen positiv bleibt. Für 2024 könnte der Saldo jedoch ins Negative drehen. Dass es für offene Immobilienfonds auch Phasen negativer Netto-Mittelkommen geben kann, sei nicht ungewöhnlich. Aus diesem Grund schreibt der Gesetzgeber eine Liquidität von mindestens fünf Prozent des Fondsvolumens vor. Viele Fonds hätten deutlich über diese Mindestliquidität hinausgehende Cash-Bestände angehäuft. Momentan sind über alle Fonds 18,3 Milliarden Euro verfügbar. Die volumengewichtete Liquiditätsquote der Fonds liegt derzeit bei durchschnittlich 15,1 Prozent und ist damit höher als 2021 und 2022.
Um weitere Liquidität für etwaige Mittelabflüsse zu generieren, ziehen Fondsmanager laut Analyse Immobilienverkäufe in Betracht. Hierbei stehen laut Scope vor allem kleinere Objekte mit einem Wert von weniger als 100 Millionen Euro im Fokus. Sie hätten den Vorteil, dass sie eine größere Käufergruppe ansprechen. Transaktionen großvolumiger Objekte seien derzeit deutlich schwieriger zu realisieren. Sollte trotz derzeit solider Liquidität und möglicher Objektveräußerungen die Liquidität einzelner Fonds nicht ausreichen, um negative Mittelaufkommen über längere Zeiträume zu stemmen, bleibe ihnen nur, die Rücknahme von Anteilen auszusetzen. Scope rechnet allerdings nicht damit, dass es zu einer Reihe von (zeitweiligen) Fondsschließungen kommen wird. Dass einzelne Fonds von solchen Maßnahmen betroffen sein könnten, lasse sich aber nicht ausschließen. Zugute kommen den Fonds derzeit die 2013 eingeführte Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist. Damit können Fonds ihre Liquiditätsstrategien besser auf die Anlegerrückgaben ausrichten. Möchten Anleger ihre Anteile zurückgeben, müssen sie nach den aktuellen Regeln eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten beachten. Das bedeutet, dass die Kündigung frühestens in einem Jahr wirksam wird. Neben reduzierten Mittelzuflüssen sei vor allem die Bewertung der Immobilien herausfordernd. Erste Immobilienwerte wurden bereits gesenkt.
Trotz der Herausforderungen und der im Vergleich zu Zinsanlagen gesunkenen Attraktivität aufgrund des derzeitig hohen Zinsniveaus erfüllten offene Immobilienfonds als langfristiges Investment wichtige Funktionen im Portfolio. Neben Diversifikationsaspekten weisen sie laut Scope über längere Zeiträume solide Renditen mit zugleich sehr geringer Volatilität aus. (DFPA/mb1)
Die Scope Group ist ein Anbieter von unabhängigen Kreditratings, ESG- und Fondsanalysen. Es werden mehr als 300 Mitarbeiter in Büros in Berlin, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, Mailand, Oslo und Paris beschäftigt.