Offene Immobilienfonds mit moderaten Wertänderungsrenditen
Die Ratingagentur Scope hat die Renditekomponenten von zehn offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger untersucht. Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr konnten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,4 Prozent erwirtschaften. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite belief sich 2016 auf 0,6 Prozent. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,4 Prozent.
Die Immobilienportfolios machen derzeit im Durchschnitt rund drei Viertel der Fondsvermögen aus. Ein Viertel der Fondsvermögen ist Liquidität – überwiegend in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren. Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei 0,4 Prozent lag, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds auf durchschnittlich 3,3 Prozent. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern 2016 eine Rendite von durchschnittlich knapp 2,4 Prozent.
Trotz starker Preissteigerungen auf den globalen Immobilienmärkten fielen die Wertänderungsrenditen in den vergangenen Jahren moderat aus. Nach durchschnittlichen Wertänderungen nahe null Prozent in den Jahren 2014 und 2015 werteten die Immobilienportfolios 2016 um durchschnittlich 0,6 Prozent auf. Vor allem im Vergleich zu den Jahren 2006 bis 2008 sei dies jedoch moderat.
Die Tatsache, dass die globale Verteuerung der Immobilien derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios findet, ist laut Scope vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen. Sie stellt auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten. Diese Praxis führt dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet sind. In Phasen sinkender Marktpreise könnte sich dieses Vorgehen als Segen erweisen, so Scope.
Die Gutachter der offenen Immobilienfonds sind zum einen bestrebt, die Immobilien im Bestand der Fonds möglichst konservativ zu bewerten, um Marktübertreibungen nicht abzubilden. Zum anderen müssen sie jedoch die aktuell hohen Ankaufspreise für neu erworbene Objekte bestätigen. Die Bewertungsmaßstäbe, die dabei jeweils angelegt werden, dürfen nicht zu weit auseinanderklaffen.
Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sich nach Ansicht von Scope die Bewertungen der Immobilienbestände künftig stärker in Richtung des aktuellen Marktniveaus bewegen werden. Hinzu kommt, dass zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten auf zahlreichen Märkten steigen. Nachhaltig steigende Mieterträge führen ebenfalls zu Aufwertungen im Bestand. Die Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds werden daher künftig steigen.
Quelle: Pressemitteilung Scope Analysis
Die Scope Analysis GmbH ist Teil der Scope Group, mit Sitz in Berlin. Die Scope Analysis GmbH ist spezialisiert auf die Analyse und Bewertung von Asset-Management-Gesellschaften, Investmentzertifikaten sowie Mutual Funds und Alternativen Investmentfonds aus den Bereichen Immobilien, Schiff- und Luftfahrt, erneuerbare Energien und Infrastruktur. (JF1)