Offener Immobilienfonds von UBS "lässt gute risiko-adjustierte Rendite erwarten"
Das Analysehaus Scope hat den offenen Immobilienfonds „UBS (D) Euroinvest Immobilien“ des Vermögensverwalters UBS Asset Management mit einem Rating von „a- (AIF)“ bewertet. Der Fonds lässt somit eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten. Investoren können über den alternativen Investmentfonds (AIF) in den europäischen Büroimmobilienmarkt investieren.
Der „UBS (D) Euroinvest Immobilien“ wurde im Jahr 1999 ursprünglich für institutionelle Anleger und vermögende Privatinvestoren aufgelegt. Das Fondsvermögen ist durch die Krise der offenen Immobilienfonds von einst 2,4 Milliarden Euro per Ende 2008 auf 849 Millionen Euro abgeschmolzen. Der Fonds hat allerdings bereits 2013 eine Transformationsphase angestoßen, deren Umsetzung bereits deutliche Erfolge verzeichne. Der „UBS Euroinvest“ ist in diesem Zusammenhang auch der einzige Fonds, der nach langer Rücknahmeaussetzung in Folge der Finanzkrise nicht abgewickelt wurde, sondern nun repositioniert wird.
In diesem Zuge wurde das Immobilienportfolio bereits stark bereinigt. Das aktuell vorhandene Portfolio ist weiterhin breit europäisch allokiert und soll auch zukünftig seinen starken Fokus außerhalb Deutschlands beibehalten. Dies wird auch durch die gewählte steuerliche Teilfreistellungsquote für Fondserträge von 80 Prozent unterstrichen, deren Voraussetzung mindestens 51 Prozent Immobilienanlagen außerhalb Deutschlands sind.
Scope schätzt die bereits umgesetzte und auch die zukünftig angestrebte Strategie des „UBS Euroinvest“ als aussichtsreich ein. Zielführend in diesem Zusammenhang ist aus Sicht der Ratingagentur auch die Einführung zweier neuer Anteilklassen für Privat- und professionelle Anleger, so dass diese beiden Gruppen und institutionelle Investoren mit ihren unterschiedlichen Mindestanlagesummen und Ausgabeaufschlägen voneinander getrennt sind.
Auf der anderen Seite weise das Fondsportfolio auch Schwächen auf. Vor allem seien die Altersstruktur des Immobilienportfolios und wichtige Vermietungsparameter zu nennen. Im Vergleich zur Peergroup der offenen Immobilienpublikumsfonds verfügt der Fonds über einen hohen Anteil älterer Immobilien. Zudem ist der Anteil an langlaufenden Mietverträgen vergleichsweise niedrig und die Vermietungsquote von 86,5 Prozent nach BVI-Berechnungsmethode stellt sich als deutlich unterdurchschnittlich dar. Unter Berücksichtigung aller neu abgeschlossenen Mietverträge, die noch nicht angelaufen sind, sowie der Hinzurechnung des Ertragsausfalls aufgrund von gewährten Incentives (zum Beispiel mietfreie Zeiten) beträgt die Vermietungsquote nach Berechnung der Kapitalverwaltungsgesellschaft 96,6 Prozent.
Aufgrund der günstigen Objektgrößenstruktur ist Scope optimistisch, dass der Asset Manager sich im Rahmen seiner Portfolio-Optimierungsstrategie von den strategisch nicht mehr zukunftsfähigen Objekten trennen und durch Neuankäufe eine Verjüngung der Objektaltersstruktur sowie eine Verbesserung der Vermietungsparameter erreichen kann.
Der „UBS Euroinvest“ verfüge laut Scope über eine angemessene Finanzstruktur, die als im Branchenvergleich durchschnittlich bewertet wird. Positiv hebt Scope in diesem Zusammenhang die sehr risikoarme Liquiditätsanlage hervor.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
UBS Global Asset Management ist der Unternehmensbereich Vermögensverwaltung der Schweizer Großbank UBS AG. Er verwaltet mit rund 3.600 Mitarbeitern in 23 Ländern Kundenvermögen in Höhe von rund 781 Milliarden Euro. In Deutschland ist der Bereich mit den beiden Fondsgesellschaften UBS Global Asset Management (Deutschland) GmbH in Frankfurt am Main (Wertpapierfonds) und UBS Real Estate GmbH in München (Immobilienfonds) vertreten. (Stand: 31. Dezember 2018) (JF1)