Offener Immobilienpublikums-AIF von KGAL erhält Rating-Upgrade
Das Analysehaus Scope stuft das vorläufige Rating des am 22. Januar 2019 aufgelegten „KGAL Immosubstanz“ von (P) bbb+ (AIF) auf (P) a- (AIF) herauf. Damit lässt der offene Immobilienpublikumsfonds des Asset Managers KGAL eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten. Sobald der „Immosubstanz über eine Mindesthistorie von zwei vollständigen Geschäftsjahren verfügt, kann das zurzeit noch vorläufige Rating in ein finales Rating überführt werden.
Der „KGAL Immosubstanz“ investiert gemäß Anlagebedingungen in europäische Gewerbeimmobilien der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel. Letztere stehen aufgrund der Covid-19-Krise jedoch aktuell nicht im Fokus.
Basis für die Bewertung bilden die beiden bereits in das Fondsvermögen übergegangenen Einzelhandelsobjekte und die durch die KGAL über eine Gesellschaftsstruktur erworbene Büroimmobilie in Wien, welche sukzessive mit fortschreitenden Anteilscheinverkäufen in das Fondsvermögen übernommen werden soll.
Der Bewertung liegt eine Zielrendite von drei Prozent zugrunde, die Scope als mittelfristig erreichbar für dieses Produkt erachtet. Das Portfolio soll nach fünf Jahren ein Fondsvolumen von 500 Millionen Euro aufweisen, wächst jedoch aktuell nur langsam. Dass der Fonds nicht als Blindpool, sondern mit Seed-Assets aufgelegt wurde, wertet Scope positiv. Die vom Asset Manager angestrebte Zielrendite soll bei 3,2 bis 3,4 Prozent per annum liegen. Aktuell liegt sie mit rund 3,6 Prozent leicht darüber. Die drei bereits angekauften Objekte sind nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen.
Eine regionale Diversifikation wird abhängig vom Vertriebserfolg des Produktes erst mittelfristig möglich sein. In der Aufbauphase wird deshalb weiterhin eine Streuung hinsichtlich geografischer Lage, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien durch den Ankauf kleinerer Objekte angestrebt. Investitionen sollen in Immobilien mit bonitätsstarken Einzelmietern oder mit einer gemischten Mieterstruktur bei einer mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietvertragsstruktur erfolgen. Positiv hervorzuheben ist die aktuelle Nutzungsarten- und Mieterbranchenstruktur, die aus Sicht von Scope ein nur geringes Risiko aufweist.
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt aus Sicht von Scope eine im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds eher durchschnittliche Bewertung. Dies begründet sich auf der Tatsache, dass den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit 25 bis 27 Prozent recht hoch angesetzt werde. Ein Währungskursrisiko liege aufgrund der Investition in den Euroraum nicht vor.
Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds befindet sich noch im Aufbau. Für das Wiener Büroobjekt ist eine Rezertifizierung im Bestand angestrebt. Erste Nachhaltigkeitskriterien werden im Ankaufsprozess betrachtet. Positiv fließt die Implementierung einer CO2-Bilanzierungsmethodik in die Bewertung ein. Dafür hat die KGAL in Zusammenarbeit mit dem Dienstleister ClimatePartner GmbH den CO2-Fußabdruck des Fonds ermittelt. Die Geschäftsführung hat daran anschließend im September 2020 beschlossen, den ermittelten CO2-Fußabdruck des „KGAL Immosubstanz“ durch ein Ausgleichsprojekt per 1. Oktober 2020 klimaneutral zu stellen. Dies soll jährlich neu geprüft und entschieden werden. (DFPA/JF1)
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die KGAL-Gruppe ist ein weltweit tätiger Investment- und Asset Manager mit einem Investitionsvolumen von rund 20,2 Milliarden Euro. Der Schwerpunkt der Investments liegt auf langfristigen Realkapitalanlagen für institutionelle Investoren in den Assetklassen Immobilien, Infrastruktur und Flugzeuge. Die europaweit tätige Gruppe mit Sitz in Grünwald bei München beschäftigt 371 Mitarbeiter. (Stand 31. Dezember 2019).