Patrizia-AIF lässt ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten
Das Analysehaus Scope bewertet den geschlossenen alternativen Investmentfonds „Patrizia GrundInvest Frankfurt/Hofheim“ der Immobilien-Investmentgesellschaft Patrizia mit einem Rating von „bbb (AIF)“. Damit lässt der Fonds eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten. Der erfahrene Asset Manager im Bereich Einzelhandelsimmobilien hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem potenzielle Nachvermietungsaufgaben das Rating beschränken.
Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 56,2 Millionen Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in ein Nahversorgungszentrum im hessischen Hofheim. Das im Jahr 2010 errichtete Nahversorgungszentrum verfügt über eine vermietbare Fläche von rund 14.780 Quadratmetern und 451 Kundenstellplätze. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt zum Zeitpunkt des Ratings bei rund 6,7 Jahren. Alle bestehenden Mietverträge laufen vor Ende der Grundlaufzeit des Fonds (31. Dezember 2034) aus. Die Immobilie soll nach Plänen des Asset Managers jedoch bereits 2028 verkauft werden. Ein Wertgutachten der Immobilie sowie Details zu den einzelnen Mietverträgen liegen Scope nicht vor.
Das Gesamtfondsvolumen von 56,2 Millionen Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 29,7 Millionen Euro sowie durch vorrangiges Fremdkapital in Höhe von 26,5 Millionen Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 47,1 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 13,9 Prozent bezogen auf das Emissionskapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 2,03 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 1,53 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch den erfahrenen Asset Manager im Bereich Einzelhandelsimmobilien und den bereits erfolgten Nutzen- und Lastenübergang der Immobilie. Hinzukommt die Risikomischung aufgrund der diversifizierten Mieterstruktur.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem das Marktwertrisiko bei Verkauf der Immobilie und das Vermietungsrisiko, da alle Mietverträge vor Ende der geplanten Fondslaufzeit enden. Ein weiteren Risikotreiber sieht Scope darin, dass dem Analysehaus kein Wertgutachten der Immobilie vorliegt.
Die von Scope vorgenommene Kapitalflusssimulation ergibt für den AIF eine Break-even Wahrscheinlichkeit von 91,7 Prozent. Die Verlustmöglichkeit beträgt 8,3 Prozent und der Value-at-Risk liegt bei 12,4 Prozent (Ein Verlust von 12,4 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten). Der Fonds wird von Scope in die Risikoklasse 5 eingestuft.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Patrizia Immobilien AG ist ein als Investor und Dienstleister tätiges, börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Sitz in Augsburg. Derzeit betreut das 1984 gegründete Unternehmen ein Immobilienvermögen in Höhe von rund 40 Milliarden Euro größtenteils als Co-Investor und Portfoliomanager für Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen, Staatsfonds und Sparkassen und Genossenschaftsbanken. (JF1)