Project Immobilien: Schadensminderung durch breitgefächerte Maßnahmen
Bei der insolventen Project Immobilien-Gruppe kommen die Bemühungen zur Fortsetzung der laufenden Bauprojekte weiter voran. Ziel ist es unverändert, möglichst viele der angefangenen Bauprojekte abzuschließen und den wirtschaftlichen Schaden für die betroffenen Käufer sowie Fondsanleger zu minimieren, teilen die Insolvenzverwalter mit.
Das Amtsgericht Nürnberg hat inzwischen die Insolvenzverfahren über die Gesellschaften der Project Immobilien-Gruppe eröffnet, die in der ersten Augusthälfte Insolvenz angemeldet hatten. Als Insolvenzverwalter für die Project Immobilien Holding und den überwiegenden Teil der Konzerngesellschaften bestellte das Gericht Rechtsanwalt Volker Böhm von der Kanzlei Schultze & Braun. Für zwei weitere Gesellschaften wurden Dr. Elske Fehl-Weileder und Katharina Franke als Insolvenzverwalterinnen bestellt (ebenfalls Schultze & Braun).
Insgesamt unterhält die Project Immobilien-Gruppe 119 Projektgesellschaften mit Projekten in unterschiedlichen Bau- und Verkaufs-Stadien: von unbebauten Grundstücken über erste Rohbauarbeiten bis kurz vor oder sogar nach Fertigstellung. Davon befinden sich 80 in der Insolvenz. „Wir sind mit Verfahrenseröffnung so weit, dass wir für jede Fallgruppe eine Vorgehensweise definiert haben, die so werterhaltend wie möglich ist und wirtschaftliche Nachteile bei allen Beteiligten so gut wie möglich vermeidet“, so Volker Böhm, Insolvenzverwalter der Holdinggesellschaft. „Das gilt insbesondere für die mehr als 1.400 betroffenen Käufer der rund 1.850 Wohnungen.“
Für 39 Projektgesellschaften wurde noch kein Insolvenzantrag gestellt. Sie unterstehen daher nicht dem Insolvenzverwalter. Böhm betonte, dass die Lösungsansätze auch für die Projekte erarbeitet wurden, deren Projektgesellschaften bislang keinen Insolvenzantrag gestellt haben. „Bei diesen Projekten liegt die Entscheidung, wie es weitergeht, aber bei den Gesellschaftern“, so der Insolvenzverwalter.
Ein Teil der laufenden Bauprojekte kann aller Voraussicht nach in Zusammenarbeit mit Generalunternehmern fertiggestellt werden, die die Bauleistungen und Gewährleistung übernehmen. Bereits im September hatte Böhm für drei Nürnberger Project-Baustellen einen lokal ansässigen Bauunternehmer für deren Fertigstellung gewinnen können. Dem Insolvenzverwalter liegen inzwischen Angebote von Generalunternehmern über die Fortsetzung von sieben weiteren Projekten vor, deren Konditionen aktuell verhandelt werden.
Sieben weitere Bauprojekte sind bereits soweit fortgeschritten, dass kein Generalunternehmer bereit war, den Weiterbau zu übernehmen. „Wir werden aber auch hier die Käufer nicht im Regen stehen lassen, sondern die Voraussetzungen für eine Fertigstellung des Objektes durch die Eigentümergemeinschaft schaffen“, so Böhm. In diesen Fällen stellt Project Immobilien den Wohnungseigentümergemeinschaften alle Unterlagen zusammen, die erforderlich sind, damit die Eigentümer die Fertigstellung mit Einzelunternehmern beauftragen können. „Das bedeutet für die Käufer, dass sie sich ein Stück weit selbst organisieren müssen“, betont Böhm. „Allerdings lässt das Insolvenzrecht hier keine andere Wahl, und es ist der einzige Weg eine Bauruine und damit einen massiven wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden.“
Sechs laufende Bauvorhaben befinden sich in einer so frühen Phase, dass die Projekte rückabgewickelt werden und die Grundstücke weiterverkauft werden können. Dies sind Projekte, bei denen Käufer zum Teil nur Anzahlungen oder auch noch gar keine Zahlungen geleistet haben. „Dies ist für die betroffenen Käufer der schnellste Weg, ihren Schaden auf ein Minimum zu begrenzen, einige Käufer sind von sich aus mit diesem Wunsch auf uns zugekommen“, so Böhm. „Wir gehen davon aus, dass der Weiterverkauf des Grundstücks zu Konditionen möglich ist, die es erlauben, die bereits gezahlten Kaufpreisraten an die Käufer zurückzuerstatten.“
Bei einer weiteren Gruppe handelt es sich um 26 unbebaute Grundstücke überwiegend in guten Lagen mit guter Nutzungsmöglichkeit in Ballungsräumen wie Berlin und Düsseldorf. Die Grundstückskäufe sind über Publikumsfonds finanziert worden. Alle Grundstücke sollen bestmöglich zugunsten der Anleger verwertet werden. Böhm hat sich mit der Fondsverwaltung abgestimmt, dass sämtliche unbebaute Grundstücke von Project Immobilien in einem gemeinsamen Investorenprozess vermarktet werden. Dazu wird nun im eröffneten Insolvenzverfahren ein Investorenprozess mit einem spezialisierten Makler gestartet, bei dem auch internationale Investoren angesprochen werden sollen.
Bei neun Projekten handelt es sich um laufende und zum Teil weit fortgeschrittene Bauprojekte, bei denen keine privaten Käufer betroffen sind. Die Projekte sind entweder ganz oder weit überwiegend für gewerbliche Nutzung konzipiert. Soweit dort Wohneinheiten enthalten sind, sind diese noch nicht verkauft. Diese Projekte sollen entweder für die bisherigen Auftraggeber zu Ende gebaut werden oder im Zuge des Investorenprozesses vermarktet und verkauft werden.
Bei 40 Projekten ist der Bau bereits abgeschlossen und es sind noch einige Mängel zu beseitigen. Bei dieser Gruppe ist eine Vielzahl von Einzelsachverhalten mit Käufern und Eigentümergemeinschaften (WEG) in Bearbeitung. In der Regel geht es um kleinere Restmängel, für die die Käufer einen Einbehalt vorgenommen haben. „Wir werden den Käufern Vergleichslösungen anbieten, die den unterschiedlichen Positionen bestmöglich gerecht werden: Dem Interesse der Käufer an einer mangelfreien Wohnung und dem Interesse der Gläubiger und Anleger, einen möglichst hohen Anteil der letzten Kaufpreisrate zu realisieren“, so Böhm.
Bei 21 Projekten sind der Bau und die anschließende Mängelbeseitigung bereits seit längerer Zeit abgeschlossen. Diese Projekte befinden sich in der fünfjährigen Gewährleistungsphase. Dies ist die Gruppe mit dem geringsten Schadensrisiko für die betroffenen Käufer, da in der Regel auch Gewährleistungsansprüche der Projektgesellschaften gegen den Nachunternehmer bestehen, die an die Käufer abgetreten werden können. (DFPA/ljh6)
Schultze & Braun ist ein führender Dienstleister für Insolvenzverwaltung und Beratung im Sanierungs- und Insolvenzrecht. Mit rund 600 Mitarbeitern an mehr als 40 Standorten in Deutschland und dem europäischen Ausland unterstützt Schultze & Braun Unternehmen vor Ort, bundesweit und international in allen rechtlichen, steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Fragestellungen.