Publikums-AIF von Dr. Peters mit "bbb+ (AIF)" bewertet
Das Analysehaus Scope hat den geschlossenen alternativen Investmentfonds „Dr. Peters DS 141 Hotel Aachen“ des Asset Managers Dr. Peters Group mit einem Rating von „bbb+ (AIF)“. Der Fonds lässt eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten. Vor allem der über die Fondslaufzeit hinauslaufende Mietvertrag sowie die bereits erfolgte Eröffnung des Hotelneubaus haben das Fondsrating positiv beeinflusst.
Bei dem „Dr. Peters DS 141 Hotel Aachen“ handelt es sich um einen Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 22,5 Millionen Euro. Gemäß seiner Anlagestrategie investiert der Fonds in den Neubau eines Drei-Sterne Businesshotels der Marke „Hampton by Hilton“. Das in Aachen gelegene Hotel wurde im Juli 2017 eröffnet.
Mit der tristar GmbH wurde ein bis 30. Juni 2037 laufender Pachtvertrag geschlossen. Der Betreiber verfügt zudem über zwei Verlängerungsoptionen à fünf Jahre. Der Pachtvertrag beinhaltet die volle Betriebskostenübernahme sowie die Übernahme wesentlicher Wartungskosten und Schönheitsreparaturen durch die tristar GmbH. Scope merkt an, dass der Pachtvertrag mit tristar dem Analysehaus nicht vorliegt.
Der vereinbarte Immobilienkaufpreis der Immobilie liegt bei 20,2 Millionen Euro. Das Gesamtfondsvolumen von 22,5 Millionen Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 11,5 Millionen Euro sowie durch vorrangiges Fremdkapital in Höhe von 11,0 Millionen Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei circa 49 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 12,4 Prozent bezogen auf das Emissionskapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 3,52 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 2,46 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch den erfahrenen Asset Manager im Bereich Hotelimmobilien, die Stabilität durch den über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Mietvertrag bis zum 30. Juni 2037, die bereits erfolgte Eröffnung der Immobilie und die fixierte Fremdfinanzierung ohne Währungsrisiko.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem die Single-Tenant Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit, das Marktwertrisiko bei Verkauf der Immobilie sowie das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren.
Laut Scope Analyse liegt die Break-even-Wahrscheinlichkeit des Fonds bei 94,81 Prozent. Die Verlustmöglichkeit schätzt Scope mit 5,19 Prozent und den Value-at-Risk mit 23,73 Prozent ein. Damit wurde ein Verlust von 23,73 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Dr. Peters Group mit Sitz in Dortmund und Niederlassung in Hamburg konzipiert, platziert und verwaltet geschlossene Beteiligungsmodelle in den Assetklassen Flugzeuge, Immobilien und Schiffe. Die 1960 gegründete Unternehmensgruppe beschäftigt 167 Mitarbeiter und hat bislang 143 Fonds mit einem Investitionsvolumen in Höhe von rund 7,4 Milliarden Euro aufgelegt. (JF1)