Publikums-AIF von Immac mit "a (AIF)" bewertet
Das Analysehaus Scope hat den Publikums-AIF „Immac 84. Renditefonds“ des Fondsanbieters Immac mit „a (AIF)“ geratet. Demnach ist für den Fonds, der von der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung verwaltet wird, eine gute risiko-adjustierte Rendite zu erwarten. Für das gute Rating verantwortlich sind vor allem die über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtverträge und das sehr gute Asset Management Rating von „AA (AMR)“ der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung.
Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an zwei Altenpflegeeinrichtungen, die sich in Niedersachsen an nah beieinander liegenden Standorten befinden. Für beide Standorte konnten über die Fondslaufzeit hinauslaufende Pachtverträge (20 Jahre) mit der identischen Pächterin, der Dorea, die seit 2015 am Markt agiert, geschlossen werden. Das Gesamt-Investitionsvolumen von 27,5 Millionen Euro wird in Höhe von 12,2 Millionen Euro durch vorrangiges Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 44,4 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 21,7 Prozent bezogen auf das Eigenkapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 4,25 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 2,11 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Das Rating wurde durch die über die geplante Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtverträge positiv beeinflusst. Hinzu kommt die fixierte Fremdfinanzierung über zehn Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate, der bereits erfolgte Eigentumsübergang beider Immobilien sowie das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem die vergleichsweise eingeschränkte Diversifikation aufgrund Standortnähe und identischer Pächterin und die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit von Pflegeeinrichtungen. Auch das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren, die Ausfallwahrscheinlichkeit der Pächterin, die Lage in einer strukturschwachen Region sowie den erhöhten Konkurrenzdruck durch Neubautätigkeit und den vergleichsweise hohen Investitionskostenansatz am Standort Seesen stuft Scope als Risikotreiber ein. Hinzu kommen die prozentual hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF.
Die Scope Analyse hat für den AIF eine Break-Even-Wahrscheinlichkeit von 98,48 Prozent ergeben. Die Verlustmöglichkeit liegt bei 1,52 Prozent und der Value-at-Risk beträgt 4,61 Prozent (ein Verlust von 4,61 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten). Der AIF wird in die Risikoklasse 4 eingeordnet.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Immac Holding AG ist ein Investmentunternehmen für Sozialimmobilien mit Sitz in Hamburg. Die Gruppe hat bislang über 80 Fonds im Bereich Pflegezentren, Kliniken und betreute Wohnanlagen mit einem Volumen von über 1,3 Milliarden Euro initiiert. Immac ist in Deutschland und Österreich tätig. (JF1)