Rating: Hahn-Publikums-AIF lässt mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten
Das Analysehaus Scope bewertet den alternativen Investmentfonds „Hahn Pluswertfonds 171“ des Asset Managers Hahn-Gruppe mit einem Rating von „bb (AIF)“. Damit lässt der Fonds eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten. Die Erfahrung des Asset Managers hat das Rating positiv beeinflusst, während vor allem die nicht vorhandene Risikodiversifikation und das Alter der Immobilie das Rating beschränken.
Der Anleger beteiligt sich an einem Publikums-AIF mit einem Investitionsvolumen von 17,5 Millionen Euro der in eine Gewerbeimmobilie in Delmenhorst, Niedersachsen investiert. Das Gebäude befindet sich seit 1993 im Management der Hahn-Gruppe und wurde während seiner Nutzungsdauer mehrfach angepasst und erweitert. Es befindet sich Angabe gemäß in einem guten bis befriedigenden Zustand. Gemäß Wertgutachten verfügt die Immobilie unter Berücksichtigung der von der Mieterin geplanten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen über eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Das Wertgutachten liegt Scope nicht vor.
Die Immobilie ist bis Ende Januar 2034 vollständig an Kaufland vermietet. Daran anschließend verfügt die Mieterin über zusätzliche Verlängerungsoption um zuerst acht und dann sieben weitere Jahre.
Das Gesamtfondsvolumen von 17,5 Millionen Euro wird durch Eigenkapital in Höhe von 10,5 Millionen Euro sowie durch Fremdkapital in Höhe von 7,0 Millionen Euro finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 40 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von rund 16,9 Prozent bezogen auf das Emissionskapital an. Die Zinsbindung des Fremdkapitals läuft bis Ende 2028. Somit besteht vor Ende der geplanten Fondslaufzeit von Ende 2032 die Notwenigkeit zur Refinanzierung.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 1,01 Prozent per annum mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 0,56 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine mäßige risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating dadurch, dass die Hahn-Gruppe ein sehr erfahrener Asset Manager im Bereich Gewerbeimmobilien ist, die bonitätsstarke Mieterin, die über die Option zur Verlängerung des Mietvertrags verfügt und die Vertrautheit mit der Immobilie, da sich diese seit 1993 im Asset Management der Hahn-Gruppe befindet.
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem die nicht vorhandene Risikodiversifikation und die recht geringe Restnutzungsdauer der Immobilie von nur noch 20 Jahren. Hinzu kommt das Refinanzierungsrisiko, da die Zinsbindung vor Ende der Fondslaufzeit endet.
Die von Scope vorgenommene Kapitalflusssimulation hat für den AIF eine Break-even Wahrscheinlichkeit von 98,5 Prozent ergeben. Die Verlustmöglichkeit liegt bei 1,5 Prozent und der Value-at-Risk bei 5,1 Prozent (Ein Verlust von 5,1 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten). Scope stuft den Fonds in die Risikoklasse: 5 ein.
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die Hahn-Gruppe ist als Asset und Investment Manager seit mehr als drei Jahrzehnten auf großflächige Handelsimmobilien spezialisiert. In ihrer Unternehmensgeschichte hat die Hahn-Gruppe über 180 Immobilienfonds aufgelegt. Das aktuell verwaltete Vermögen liegt bei rund 2,8 Milliarden Euro. (JF1)