Scope bestätigt Fondsrating des "KGAL Immosubstanz"
Das Analysehaus Scope hat das vorläufige Rating des offenen Immobilien-Publikum-AIF „KGAL Immosubstanz“ mit „(P) a- (AIF)“ bestätigt. Demnach lässt der Fonds nach wie vor eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Der am 22. Januar 2019 aufgelegte Fonds soll gemäß Anlagebedingungen in europäische Gewerbeimmobilien der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel investieren. Letztere stehen aufgrund der Covid-19-Krise jedoch aktuell nicht im Fokus.
Im Scope-Ratingkommentar heißt es: „Basis für die Bewertung bilden die beiden bereits in das Fondsvermögen übernommenen deutschen Lebensmittelmärkte und die durch die KGAL über eine Gesellschaftsstruktur erworbene Büroimmobilie in Wien, die in Kürze zu 100 Prozent in das Fondsvermögen übergeht. Sobald der ,KGAL Immosubstanz‘ über eine Mindesthistorie von zwei vollständigen Geschäftsjahren verfügt, kann das zurzeit noch vorläufige Rating in ein finales Rating überführt werden.
Dieser Bewertung liegt eine Zielrendite von 3,4 Prozent zugrunde, die Scope als mittelfristig für diesen Fonds erreichbar erachtet. Das Portfolio soll nach fünf Jahren ein Fondsvolumen von 500 Millionen Euro aufweisen, wächst jedoch aktuell nur langsam. Dass der Fonds nicht als Blindpool, sondern mit Seed-Assets aufgelegt wurde, wertet Scope positiv.
Die vom Asset Manager angestrebte Zielrendite soll bei 3,2 bis 3,5 Prozent per annum liegen. Aktuell liegt sie mit rund 3,7 Prozent sogar darüber. Die drei bereits angekauften Objekte sind nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds zu erfüllen. Eine regionale Diversifikation wird abhängig vom Vertriebserfolg des Produktes jedoch erst mittelfristig möglich sein. In der Aufbauphase wird deshalb weiterhin eine Streuung hinsichtlich geografischer Lage, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien durch den Ankauf kleinerer Objekte angestrebt.
Investitionen sollen in Immobilien mit bonitätsstarken Einzelmietern oder mit einer gemischten Mieterstruktur bei einer mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietvertragsstruktur erfolgen. Positiv hervorzuheben ist die aktuelle Nutzungsarten- und Mieterbranchenstruktur, die aus Sicht von Scope ein nur geringes Risiko aufweist.
Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt aus Sicht von Scope eine im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds eher durchschnittliche Bewertung. Dies liegt in der Tatsache begründet, dass den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit 25 bis 27 Prozent recht hoch angesetzt wird. Ein Währungskursrisiko liegt aufgrund der Investition in den Euroraum jedoch nicht vor.
Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds befindet sich noch im Aufbau. Für das Wiener Büroobjekt liegt eine ÖGNI-Zertifizierung des Levels 4 vor. Nachhaltigkeitskriterien werden im Ankaufsprozess betrachtet, eine separate ESG Risk Due Diligence wurde im Betrachtungszeitraum eingeführt.
Die Geschäftsführung hat im September 2020 beschlossen, den ermittelten CO2-Fußabdruck des ,KGAL Immosubstanz‘ durch ein Ausgleichsprojekt per 1. Oktober 2020 klimaneutral zu stellen. Die KGAL strebt für den ,KGAL Immosubstanz‘ eine Kategorisierung als ESG-konformes Finanzprodukt an (Artikel 8 Offenlegungsverordnung).“ (DFPA/JF1)
Quelle: Ratingmitteilung Scope
Die KGAL-Gruppe ist ein weltweit tätiger Investment- und Asset Manager mit einem Investitionsvolumen von rund 15,2 Milliarden Euro. Der Schwerpunkt der Investments liegt auf langfristigen Realkapitalanlagen für institutionelle Investoren in den Assetklassen Immobilien, Infrastruktur und Flugzeuge. Die europaweit tätige Gruppe hat ihren Sitz in Grünwald bei München beschäftigt 345 Mitarbeiter. (Stand 31. Dezember 2020).